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(二)关于工期延误的违约责任问题。
烂尾楼工程纠纷中，几乎绝大部分的工程都存在工期延误的情况，而在每一个烂尾楼工程纠纷案件中，也几乎每个发包人都不会放弃追究承包人因工期延误而产生的违约责任的机会，每当此时很多承包人会提出施工合同约定的违约金标准过高，请求法院或仲裁机构予以适当减少的抗辩。故探讨这种工期延误而产生的违约责任在实务上显得极有必要，下面分几个问题进行分析。
1、违约金的性质。作为民事责任的一种，违约金是惩罚性的还是补偿性的，还是两种特性兼具，理论界与实务界争论一直未停过。一些论者主张判断违约金是惩罚性还是补偿性的，属于当事人的意思自治范畴，取决于当事人的约定。“按照合同自由原则，当事人完全可以约定单纯的惩罚性违约金。例如，当事人在合同中约定，一旦一方违约，无论实际损失多大，违约方应当向对方支付一定数额的违约金。按照合同自由原则，这种约定是有效的。”但更多的人则有不同的看法，如有的学者认为，根据我国合同法的规定，“违约金责任主要是补偿性的，而不是惩罚性的。所谓补偿性违约金，是作为损害赔偿额的预定，实际上是用来充当替代赔偿损失作用的，当事人通过约定这种违约金，一旦违约，就支付违约金，可以避免举证上的困难，即避免了证明损失、证明因果关系等困难”。最高人民法院民一庭的法官也认为，“长期以来，尤其是在以前计划经济时代，我国更多地强调违约金的惩罚性，在后来的立法中承认违约金的补偿性和惩罚性多重属性，以补偿性为主、惩罚性为辅，这样，既维护了守约人的利益，也兼顾了违约人的利益，体现了公平原则”。“违约金的功能在于使未违约方因对方违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现。……有关违约条款主要是用来调整当事人之间的利益分配，力求做到公平，而决非主要目的在于惩罚违约方”。上述观点的立法依据在于我国《合同法》第114条第2款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。因此，违约金责任作为一种财产责任，其本质意义主要在于对守约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。加深对违约金责任属性的认识，有助于我们在实务中正确判断违约金约定标准的高低问题，并在此基础上作出有利于维护当事人的合法利益的举措。
2、如何判断违约金约定是否过高的问题。
要判断违约金约定是否过高的问题，首先要明确判断违约金约定是否过高的参照系数或标准是什么。在我国，现行《合同法》施行前，当着出现当事人自行约定的违约金过高情况时，立法及司法解释均赋予了法院或仲裁机构可以进行调整的权利。如1984年1月23日国务院发布的《工矿产品购销合同条例》及《农副产品购销合同条例》中有多处规定了限幅度的违约金标准，不承认当事人自行约定的过高违约金条款的效力。1985年3月21日公布的《涉外经济合同法》第20条第2款则作出了与《合同法》第114条第2款相类似的规定。《合同法》生效前，最高人民法院出台的有关司法解释均规定当事人约定的违约金最高以不超过合同未履行的价款为限。如1987年7月21日最高人民法院法(经)发[1987]20号《关于审理经济合同纠纷案件中具体适用〈经济合同法〉若干问题的解答》第9条规定：“为防止当事人滥用自行约定的权利，违约金数额一般不超过合同未履行部分的价金总额为限，对超出部分，不予保护”。1995年12月27日最高人民法院法发[1996]2号《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第39条规定：“合同一方违反合同，应由对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价款总额为限。”上述司法解释的规定在实务中适用时可能会存有以下一些问题：一是适用“不超过合同未履行的价款为限”的标准会造成对当事人的不公，如一宗买卖合同纠纷中，出卖人与买受人签订的合同标的额为200万元，在履行过程中，出卖人仅能履行20万元的交付义务，倘双方约定一方不履行合同的违约金为合同总价款的50%，则买受人即可取得100万元的违约金补偿，该补偿款将远远超出买受人合同得以履行时可能获得的权益，两者太过悬殊，对出卖人显失公平。二是适用上述司法解释规定的判断标准在有些合同纠纷中显得无法操作，如在某建设工程施工合同纠纷案中，承包人工期延误时，合同约定工期每逾期一天支付5000元的违约金，承包人实际逾期了100天，则根据合同约定产生的违约金50万元有无超过“合同未履行部分的价款总额”很难判断。随着我国《合同法》第114条的出台施行，应当说，即明确了判断违约金约定过高的标准或参照系数在于衡量当事人约定的违约金是否过分高于守约方造成的损失，即以守约方产生的损失作为判断标准。这就较好的弥补了以前立法或司法解释中不尽合理的规定或做法。有迹象表明，以当事人造成的损失为参照系数判断当事人约定的违约金是否过高的做法，成为了当前较为首肯的做法。如最高人民法院草拟的《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(续一)》中有以下规定：“劳动合同中约定一方当事人解除劳动合同应当承担违约责任的，人民法院可以结合造成的实际损失予以调整”。