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作为一个新兴事物“以房养老”在中国已开始探索政府、银行曾从不同层面开展过“以房养老”。
6月12日领取“以房养老”产品的第一批国内客户从幸福人寿领到了第一份养老金。
这也是引发社会广泛关注的保险版“以房养老”项目在国内经过十余孕育后对外发出的首批养老金。
据报道第一批国内客户覆盖了3座城市、5户人家、8位老人。
有媒体人士注意到中国保险监督管理委员会曾经发布关于开展老人卓反向抵押养老保险试点的指导意见该指导意见宣布试点城市为北京、上海、广州、武汉试点期限自7月1日至6月30日。
也就是说为期两的试点期限已过一国内“以房养老”终于出现并且只有一个产品只向几个人发出了首批养老金。
这种情况并不令人乐观。
国内国外的“以房养老”难以比较
据时代周刊报道早在全国老人口数就已超过两亿“空巢老人”超过1亿∩见我国人口老龄化形势日益严峻。
有业内人士相信虽然没有调查数据表明愿意参加“以房养老”的老人数量和比例但目前超过1亿的“空巢老人”之中有这个需求的潜在客户群体应该是个比较大的数额。
6月12日75岁的黄阿姨领取了“以房养老”产品第一份养老金。“中华网财经”报道说黄阿姨每月退休金3000多元按照合同约定她每个月领取到的养老金在万元以上。
“这款产品现在每月为我额外增加了一笔养老金我能继续住在自己的房子里为自己和宠物提供更好的生活条件。”黄阿姨说“将来等我需要被照料考虑住养老院时还可以把房子租出去租金加上养老金可以保证我安享晚了。”
另一位客户是北京失独老人康先生现在每月领养老金近万元。他说“我盼了这么久终于盼到了很多人劝我不投保(“以房养老”)但我认准了这是好事至少很适合我和老伴。”
由于这是国内唯一的“以房养老”产品并且刚刚实施目前还很难确定它的优劣。现在所能做的也许就是与国外的“以房养老”相比较。
美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款对象为62岁以上的老人采用了可以选择的多种形式有的是联邦政府保险的倒按揭贷款有的是由政府担保的倒按揭贷款还有一种是金融机构办理的倒按揭贷款发放贷款的机构与住户同享卓增值收益。另外在美国有些老人的“以房养老”是为了寻求高品质的养老服务他们往往将自有产权卓卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。
加拿大超过62岁的老人可将卓抵押给银行贷款数额1.5万-30万加元只要不搬、不卖房产主权不变可一直住到享尽天由后人处理房产时折还贷款。
新加坡60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构由后者一次性或分期支付养老金老人去世时产权由这些机构处理“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。
据媒体报道国内目前的保险版“以房养老”即拥有房屋完全产权的老人将其房产抵押给保险公司继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权并按照约定条件领取养老保险金直至身故。
“无论房价涨跌老人领取的养老金不受影响让老人无后顾之忧;待老人去世后房价涨了归属继承人房价跌了保险公司承担。”幸福人寿相关负责人介绍“办理以房养老业务的老人只是将房子抵押给保险公司房屋的归属权自始至终都不会发生改变也不会发生所谓的老人百之后房子归保险公司的情况。”
这种说法看起来详细实际上很片面缺失一项主要的东西即经营者怎样在项目中盈利让项目得以维持和发展。我们看不到它的可行性就不知道水有多深无法将它与国外的“以房养老”方式加以比较。
“以房养老”的人为困境
6月16日有媒体发表文章称“以房养老”正在形成一些障碍比如制度方面。
”京大兴的老人张秀芹今63岁老伴去世无儿无女亲戚间来往也不多。近来她的身体越来越差动了住养老院的心思四处联系后看中了一家养老院7月交费芽9月入住。
养老院房费一个月就5000元除此之外看病、吃药也不是笔小钱。张秀芹如果把房子出租月租金3000元左右加上3000元出头的养老金看起来不够用。她决定把房子卖了负担以后住养老院的开销。
卖了卓进养老院也是“以房养老”的一种方式。广义上的“以房养老”有许多模式包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、售后回租、招徕房客等只要是盘活卓资产用以养老的都可称为“以房养老”老人可以根据个体的实际情况灵活选择养老方式。
张秀芹的房子虽在郊区但离地铁站近两居室南北通透采光也好。凭北京的房价卖掉的话钱足以供她养老。然而在中介挂牌两个月来看房的足有七八十人硬是成交不了。
因为她的户口没有地方迁出城里没有亲戚农村不肯接收养老院也没有接收户口的资格。买方或者不能在这里落户或者落户后有许多麻烦。曾经有过这样的诉讼卖方的户口不迁走买方告上法庭要求法院判强制迁出结果买方败诉。
上海也出现一个很相似的事例。早在上海为解决这类难题想出设立公共户的办法并开始实施。但在将近一之后有位80多岁独居老人想卖房养老办理户口迁出当地街道派出所户籍管理部门的答复却是,“公共户”确实有但不能为卖房子而将户口迁入。
张秀芹的户口难题最终得到了解决。她向北京人民广播电台的记者讲述了自己的难题节目播出后接到了北京市公安局大兴分局的电话工作人员告诉她户口暂时挂在局里等到将来北京市公安局可能会设置一个公共户那时再将她的户口迁移到这个公共户上。
有报道称北京市政府有关官员在广播里收听到张秀芹的困境直接下令公安部门“特事特办”给予解决。
“以房养老”提出多未有实质进展
2003时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念介绍到了中国。2007他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发。
200711月上海市公积金管理中心传出消息说“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。该试点方案暂定名为“以房自助养老”协议与“倒按揭”模式不同的是该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。此后该方案除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外再无取得进展的消息传出。
9月国务院发布关于加快发展养老服务业的若干意见提出试点“以房养老”。较早推出试点的中信银行采用的是最为典型的“卓反向抵押贷款”,房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构后者在综合评估后每月给房主发放固定资金房主身故后由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖所得用来偿还贷款本息升值部分归房主所有。
这种方式看起来不错但细节上出了一点问题。中信银行规定申请贷款人名下至少要有两套卓贷款的最长期限只有10。
大方向与小细节在这里形成了悖论。——迫切需要“以房养老”的往往是那些只有一套自卓的低收入者。他们需要把唯一的自卓变现成为改善晚生活的经济来源。实际上至少拥有两套房产的老人只要出售一套房产所得到的钱要远远高于金融机构提供的贷款总额谁还会找金融机构贷款“以房养老”呢
据媒体报道中信银行“养老按揭”业务推行以来在很多城市无人问津交易量为零。而在业内人士看来“养老按揭”不被看好有着更多更复杂的原因。
只有北上广能够“以房养老”
〈照中国保监会关于开展老人卓反向抵押养老保险试点的指导意见试点城市为北京、上海、广州、武汉。其中选择了3个一线城市、1个二线城市可以看出“以房养老”试点必须得到成功的急迫性也可以看出其“以房养老”方式更适合一线城市。
从房地产价值变化角度看一线城市可操作性要大于二三四线城市。一线城市“租房养老”的性价比更高远远高于其他城市。这些也导致“以房养老”试点提出以后遭到了极大争议。
≡此孟晓苏指出产品的设计需要满足三个条件即高房价的城市高潜质的房屋高素质的老人。而无子女老人和“失独老人”则是最合适的产品购买群体