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农村土地承包经营权流转管理办法已于20051月7日经农业部第2次常务会议审议通过现予公布自20053月1日起施行。
第一章 总 则
第一条 为规范农村土地承包经营权流转行为维护流转双方当事人合法权益促进农业和农村经济发展根据农村土地承包法及有关规定制定本办法。
第二条 农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
第三条 农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途流转期限不得超过承包期的剩余期限不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
第四条 农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。
第五条 县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。
第二章 流转当事人
第六条 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第七条 农村土地承包经营权流转收益归承包方所有任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
第八条 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等并有委托人的签名或盖章。
第九条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。
受让方应当具有农业经营能力。
第十条 农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件由流转双方平等协商确定。
第十一条 承包方与受让方达成流转意向后以转包、出租、互换或者其他方式流转的承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的应当事先向发包方提出转让申请。
第十二条 受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地禁止改变流转土地的农业用途。
十三条 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转应当取得原承包方的同意。
第十四条 受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
第三章 流转方式
第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的承包方与发包方的承包关系不变双方享有的权利和承担的义务不变。
第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。
第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的经发包方同意后当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。
第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
第四章 流转合同
第二十一条 承包方流转农村土地承包经营权应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合村土地承包经营权流转合同一式四份流转双方各执一份发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
承包方将土地交由他人代耕不超过一的可以不签订书面合同。
第二十二条 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。
第二十三条 农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容,
(一)双方当事人的姓名、住所;
(二)流转土地的四至、坐落、面积、质量等级;
(三)流转的期限和起止日期;
(四)流转方式;
(五)流转土地的用途;
(六)双方当事人的权利和义务;
(七)流转价款及支付方式;
(八)流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;
(九)违约责任。
村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
第二十四条 农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。
乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。
第五章 流转管理
第二十五条 发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求应当及时办理备案并报告乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门。
承包方转让承包土地发包方同意转让的应当及时向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门报告并配合办理有关变更手续;发包方不同意转让的应当于七日内向承包方书面说明理由。
第二十六条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同并指导签订。
第二十七条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的及时办理相关登记;以转让、互换方式流转承包土地的及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。
第二十八条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。
第二十九条 采取互换、转让方式流转土地承包经营权当事人申请办理土地承包经营权流转登记的县级人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门应当予以受理并依照农村土地承包经营权办法的规定办理。
第三十条 从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门备案并接受其指导依照法律和有关规定提供流转中介服务。
第三十一条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中发现流转双方有违反法律法规的约定要及时予以纠正。
第三十二条 县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门应当加强对乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作正确履行职责。
第三十三条 农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷当事人应当依法协商解决。
当事人协商不成的可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。
当事人不愿协商或者调解不成的可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁也可以直接向人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十四条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地经依法登记取得农村土地承包经营权证的可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转其流转管理参照本办法执行。
第三十五条 本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源经承包方申请和发包方同意将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一的除外。
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济将土地承包经营权作为股权自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权入股组成股份公司或者合作社等从事农业生产经营。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
【办法所称受让方包括接包方、承租方等。
第三十六条 本办法自20053月1日起正式施行。
政策导向
最新公布的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定(16月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过) 中明确要“建立城乡统一的建设用地市场”“在符合规划和用途管制前提下允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股实行与国有土地同等入市、同权同价”。
实际上已经有一些农村土地流转的试点它们方式虽然有所不同但是目的一致,唤醒沉睡的资本给农民更多的收益。