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【文农村土地流转新政策 上海土地流转补贴政策是由朽为您精心整理由于该政策还未正式更新所以沿用以下最新土地流转补贴政策,
近期土地流转主题风生水起并成为继“上海自贸区”主题之后新的市场热点上周相关个股呈现竞涨格局。与此同时市场预期11月份召开的中共中央十八届三中全会可能涉及有关土地流转改革政策市场亦传言28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点于9月启动。
土地流转究竟能否给A股相关个股带来政策红利日前证券时报记者就此采访了农村土地问题专家、中国社科院农村发展研究所研究员王小映和华富基金金融地产研究员张亮。
√期难直接放开
改革并非一蹴而就
证券时报记者,十八届三中全会即将召开目前是否如市场预期会出现较大力度的农地流转措施
王小映,在农用地流转方面农村实行家庭承包责任制后政策和法律一直允许土地承包经营权转让、转包、出租、互换、代耕等因此这方面政策再创新的空间和潜力都已经不大总的政策导向是坚持土地所有权不变、稳定土地承包经营权搞活土地经营权。今后政策会在一些方面做进一步完善。
就集体建设用地流转来说市场开放会综合考虑发展需要、改革风险、利益平衡等稳妥推进不可能简单地完全放开流转。
上个世纪90代一些地方就有过集体建设用地流转的实践但问题是国家的法律没有突破所以最终没有取得实效后来地方政府普遍转向依靠土地整治和土地收购储备来优化配置和盘活集体建设用地。
目前情况更加复杂由于城市房地产市场充分发展土地财产价值全面显化在现有的政府征收储备和出让制度下各种利益交织、固化改革面临的利益矛盾更加突出面临的风险更大。由于违法违规用地小产权房、“一户多宅”等农村内部不公平的现象大量存在改革需要清理的历史遗留问题更多。
再者改革必须考虑经济社会发展的需要我国城镇化水平刚刚过半一步到位地缩小政府征地范围会对城镇化带来影响也会对地方融资平台和债务安全造成猛烈冲击。还有相关政策没有配套激进改革可能造成土地投机等不公平现象。所以改革需要权衡许多因素稳妥推进。
十八届三中全会通过的党的决议是为今后的改革指明方向并不等同就立即修法纳入实施阶段。其实十七届三中全会已经提出了土地制度改革创新的一些决议比如说土地承包长久不变提出了逐步缩小征地范围城镇规划建设用地范围外的集体建设用地农民可以入股经营等等但5过去了这些决议尚没有落实到法律中。
因此如果说土地制度改革会释放红利也只能是长期的缓慢释放过程而不可能是井喷式的。当然关于土地制度改革形成的决议将是判断今后政府和市场两只手如何更有效地搭配来协调推进工业化、城镇化、信息化和农业现代化的一个重要依据。
土地流转利空地产公司
≡农地公司利好有限
证券时报记者,如果农地流转局部兑现对所在地上市公司的实际利好有多大是否农地储备多的公司一定受益如果政策明朗该如何把握这一投资机会
王小映,农用地一直就可以流转。就上市公司而言其本身的资产不可能有集体建设用地。目前上市公司使用集体建设用地的话必须先补办手续将集体建设用地变为国有土地变为国有出让土地成为可流转的资产。上市公司即使要增资扩股注入资产的话都必须办理该手续。对于一些由乡镇企业转制而来的上市公司如果其集团公司或关联公司有一些集体建设用地储备的话从长期来看可能会获益。
张亮,放开农村土地流转大致要经过以下程序先做土地确权(目前基本完成)再动承包地自由经营流动权然后放宅基地抵押权而宅基地转性国有建设用地放开的难度很大是一个长期的改革过程。
以地产公司为例全国宅基地有超过900万公顷每的土地招拍挂出让才20万公顷如果土地流转放开拆迁变得容易则地价会中长期受到平抑房价也会降下来开发商更难挣钱周转型、资金实力强的开发商相对受益;而同时拥有大量农地储备的公司将享受到资源重估。