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房价简单看起来是市场中买方和卖方博弈的结果，其中背后的主导“黑手”却是货币的供应量。货币通缩的日本，房价再便宜，也有很多人愿意租房；货币通胀的中国，哪怕房子是海沙子盖的，也有前赴后继的买房者涌上去。
整体上中国房价上涨的预期还是很强烈。中国房价真的只会上涨而不会下跌？不妨来考察通胀与通缩下房价的迥异走势。中国通货膨胀房价会发生什么变化？
日本：钱越来越值钱，宁租不买
关于通缩，日本的情况可以参照。目前日本经济终于进入安倍时间。安倍晋三的经济政策被西方的经济学者冠以“安倍经济学”(Abenomics)的称谓，其核心就是通过无限量宽促使日元贬值以刺激出口的同时制造通胀，试图借此走出20年来困扰日本经济的通缩阴影。
回顾20世纪70年代末，当时的美元/日元汇价在1 ：280的水平。1985年9月 《广场协议》(Plaza Accord)签订后，日元汇价逐日上升，到最新或2022（历届）年已升到1 ：80的水平。而日本的房地产泡沫在90年代初破裂，之后的十年里，房地产价格下降了大约50%。进入21世纪，房价下跌的趋势才有所缓和，到了2006年和2007年，甚至有所回升，但整体上日本房地产市场并未走出低迷。最新或2022（历届）年日本住宅房地产的价格仍然停留在约为1991年时一半的水平，有些地区甚至比那时的价格低70%。但在东京，购房支出即使仅是租房支出的一半甚至三分之一的情况下，人们还是宁愿选择租而不选择买。是日本人没有钱？
统计数字显示，日本家庭的财富总值达17万亿美元(以80日元兑1美元计)，其中55.6%为现金。并非日本人傻，虽然日本长期0利率，但由于通缩，持有现金仍为实际正回报。最新或2022（历届）年底安倍再次上台后，短短两个月的时间就已经将日本汇价推低到目前1 ：100左右的水平，贬值幅度达20%，推动日本股市创4年来的高位。日元还会贬值到什么水平，日本经济会不会就此走出通缩而达通胀，最终走出“20年的迷失”，而日本房地产是否重现曾经的繁荣，还需要拭目以待。
国内：货币供应不止，房价上涨不息
跟日本着急房地产市场的低迷相反，中国着急的是房地产市场的太繁荣。
“十年九调控”，政府的调控手段没有最严厉只有更严厉。信贷、税收、行政以及舆论工具，除了“限制甚至取消房地产买卖”这种终极手段，该用的不该用的、只要能用的都用上了，但事实是10年间中国房地产名义价格狂涨了3～5倍。
最新或2022（历届）年年中开始被前一段限购、限贷、限价等高压调控压抑住的房地产景气似乎又有复苏的迹象，新的“国五条”能否有效果尚需观察。最近几年中国房地产市场每年的商品房销售面积都在10亿平方米左右，无论是所谓刚性需求还是投资性需求，总的需求可谓相当旺盛。调控的一个最重要的着力点就是管理需求甚至抑制需求，有效果但是成效有限。
抑制需求本身就造就了一种“心理吸引”，被视为对价格安全的一种保护，在一段程度上反而会刺激人们的需求；于是人们各显其能，比如多套户口，甚至怪招连连，比如假离婚。到底是一种什么超级力量在推动中国房地产市场不断上扬？这背后最重要的因素就是中国的实际通胀与通胀预期。