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中国房价难调控的终极内幕
中国房价难调控的终极内幕：这两天，关于中国“新国五条”或者两会前后对房地产调控出新组合政策，吵得沸沸扬扬。结合前一阵王石和任志强关于房价上涨或下跌的激辩，房地产成了大家讨论最多的话题。
我们不禁要反思：中国房价为什么往往调控越高。中国房价屡降不下来，并不是说调控完全失败，而是大家首先对“调控”这个词有误解。当然，这也是经济的需要，过去中国发行了海量的货币，如果没有房地产和金融虚拟市场来作为黑洞来吸收货币的话，大量的货币会进入消费品而过快推高物价，引起通胀。因此很难说是因为货币发行引起房地产价格的上涨，抑或是房地产上涨本身就是一种海量货币发行后抗通胀的需要。
中央所能做的往往是看到最近房价涨太快了，然后出台严厉的措施减少上涨速度或者小幅下跌回来，但总体房价还是要稳步上涨的。所以前一阵的王石和任志强关于房价上涨或下跌的争辩其实并不矛盾，王石关于房价的下跌指的只是某一段短期的可能行为，任志强关于房价的继续上涨则是更长期的一种行为。关键的问题是具体为什么房价总没法准确按照中央政府的调控意愿来呢？要回答这个问题，其实也不麻烦，我们将中国地产屡次调控不力的因素简单分为两个环节：地方政府以及地产商对购房者的剥削。
先来看第一环节：地方政府。
房地产项目审批环节之多、公章个数之多，最终铸成了一条名副其实的利益链条。这个利益链条的主要部分进入地方政府。比如2011年，全国征收的房地产契税、房产税、土地使用税、土地增值税，合计7000亿元，加上3.3万亿 土地出让金——总数大约是四万亿上下。而全年的房地产销售额不过5.9万亿，各种税费便占去了销售额的六成以上，绝大部分进入了地方政府。这其中，还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税。如果再加上办事官员的贪污收费，中国房价超出70%的收益是由政府方面收入囊中的。这个论调一点都不夸张。
第二环节：地产商对购房者。
刚才我们说过，地方政府是房地产最大的受益方，这与我们通常意识中，地产商赚个盆满钵满的形象恐怕大有出入。那么，如果房地产调控，一旦大面积降价，受到压缩的必然是开发商手中的30%。从这个角度来解释，我们便很容易明白为什么降房价这么难了。地产商首先就不答应降价，他们是拿命来赌的，地产老板每天被各个繁缛的环节折腾到白头，如果开发一个楼盘，不通过剥削购房者实现赚大一笔的话，谁愿意做这种生意？那么中国地产商是如何赚钱的呢？中国房地产的第一层内力，来自于一个中国独有的基本规则：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。我们先来看一个奇特的逻辑怪圈。
一个投资者购买一个100万的房子，首付20万，贷款80万。此后，他们自己左手倒右手（当然房主的名字不一样），因为自己倒手，他们可以将这个房价炒高到任何程度。假设此后这套房子炒高到200万，首付40万，贷款160万。当然，这样的过程中，第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭，也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款，还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万，还剩下60万。大家一定要把这个逻辑看清楚了，在这样的一个左手倒右手的过程中，最后的结果是不是很惊讶呢？这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在自己手中，只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款，房子被银行收回去了，又有什么关系呢，60万还在自己手中啊。人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的？关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比较配合的是，中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头。当初一开发商老板跟笔者讲到这个循环规则时，比这个很惊讶！这个规则有点像是股市中庄家的倒手，更厉害的是，借助了银行的杠杆，这种倒手更能实现空手套白狼。