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专家分析认为，由于房地产投资增速下滑明显，这次政策的调整主要针对二三线城市房地产市场。
未来房地产投资有望企稳回升，但不确定性依然较大。新华社发
9月30日，中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知要求，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，而原来首套房首付至少需要30%。
南方日报记者从广州本地多家银行了解到，该新政最快节后便可落地。
南方日报记者 黄倩蔚 牛思远
主要影响二三线城市
据了解，目前除了北上广深几个一线大城市，其他的大部分城市都已经放开限购。相当于大部分二三线城市首套房首付或都可从30%下调至25%。央行表示，此举是为了进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费。
不过，央行也指出，各地将按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
中国银行金融研究所副所长宗良分析认为，由于房地产投资增速下滑明显，这次政策的调整主要针对二三线城市房地产市场。调整首套房贷款比例，不一定会对存量住房的销量产生大的影响，但是却传递出国家层面稳定市场的信号。
央行同时发布的最新或2022（历届）年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，49.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季下降1.8个百分点，46.5%的居民认为目前房价“可以接受”，只有3.8%的居民认为“令人满意”。对下季房价，18.7%的居民预期“上涨”，53.3%的居民预期“基本不变”，14.4%的居民预期“下降”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，较上季下降0.9个百分点。
对于此次央行放宽非限购地区的首套房首付，有专家分析指出，首付下降有利于释放更多的刚性需求。一套总价100万元的房子，首付下降到25%后，首付可以少付5万元，对于不少家庭而言确实能减轻不少负担。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，购买首套房最关键是首付，降首付至25%可以降低首套房置业门槛，让普通百姓提前购房。同时，非限购城市大多数有去库存压力，降首付可以加速去库存，而且此次降首付针对首套房的刚需，也不会增加投资性需求。“但对于一线城市，由于市场基本面在二季度以来快速好转，房价上涨预期也较为明显，预计仍然会继续坚持执行限购政策，降首套首付比例的口子也不会开。”张宏伟分析。
9月房贷政策宽松明显
事实上，去年以来房贷政策一直在放宽，包括二套房首付从六成降至不低于四成，房贷结清再贷可以算首套，可享受首套房首付和利率优惠，以及部分地区首套房公积金首付降至两成等。
另一方面，由于央行多次降准降息，今年房贷利率也不断下行。据第三方机构融360统计数据，9月份，全国首套房平均利率降至4.90%，首次跌破5%，创历史新低。在融360监测的35个城市和地区中，共有20个城市和地区首套房贷平均利率跌破5%，占比接近六成，房贷政策明显宽松。
融360分析认为，目前首套房的优惠力度空前，多数城市的调整已基本到位，未来可下调的空间和幅度有限。随着国家货币政策的进一步宽松，未来还将有更多银行加入利率优惠的大军，优惠占比将进一步扩大，首套房利率将继续维持稳中微降的态势。
此外，融360监测数据显示，全国532家银行中，明确执行二套房首付四成及以下的银行共有328家，占比超过六成。9月全部银行均已执行二套房首付四成及以下的城市增至11个，分别为天津、武汉、福州、南昌、西安、南宁、东莞、郑州、海口、无锡和乌鲁木齐。而广州是全国唯一一个未执行二套房首付新政的城市。
销售回暖或带动消费增长
交通银行金融研究部分析指出，房地产销售回暖，能拉动后期相关行业消费，家具类、建筑及装潢材料消费增速将上升。全国商品房销售面积和销售金额增速回升，也将带动后期相关一系列商品的消费增长。
不过，交通银行金融研究部高级金融分析师鄂永健认为，当前经济下行压力依然较大，企业有效信贷需求不足和银行风险偏好谨慎的情况仍未发生根本性改变，基础设施建设、房地产、国企改革、科技创新等国内战略导向的产业可能成为未来信贷投向的重点领域。
“当前经济运行有一些企稳的积极因素。在政策松绑、降息等多重宽松政策的叠加作用下，房地产市场成交持续回暖，未来房地产投资有望企稳回升，但不确定性依然较大。”鄂永健表示。
渣打银行7月份一份针对房地产开发商的调研结果显示，国内房地产行业复苏或需要更长时间。“我们采访了全国6个城市共计30位地产公司高层管理人员，他们所在企业位于杭州、兰州、保定、佛山、黄石和南充等六座中小城市。房价和房屋销量两个分项指数均出现上升，而建设活动、开发商融资及政府政策三个分项指数均出现下滑。当前房屋建设活动仍显疲弱，融资成本有所下降但获得融资更为困难。”渣打银行大中华区研究部主管丁爽此前表示。