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央广网财经北京5月8日消息（记者于琦）“首套房首付比例最多能降低到20%，如果降低到10%的话，非常容易出现次贷危机。”这是资深房地产专家韩世同在接受央广网财经记者采访时的观点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，如果有首套房优惠政策，降低首付比例有可能，但空间不大。“即便是要调低，90平米以下的普通房可以再减一成，非普通房30%比例并不高，没必要下调”。
首套房首付比例有降低可能性 政策落实成难题
今年3月底，国家出台了关于二套房优惠的“330”新政，房地产市场火爆，成交量上涨。creis重点监测的38个城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。在价格方面，4月份百城房价跌幅收窄0.14个百分点。
中央层面连续出台利好房地产市场的政策，近日也有媒体报道预测称，首套房首付三成可适当调整，到底是否可能出台关于首套房的优惠政策？这引来人们无数猜想。
韩世同指出，国家层面可能在出关于首套房优惠的政策，但是商业银行不执行，政策也变得没有用。“就好像当初，央行也不断向商业银行喊话，要求降低个人房贷的利率，但是银行都不一定操作和执行，就造成这方面的喊话变成了空喊”。
根据央广网财经记者了解，关于二套房优惠政策的落实情况，目前大概只有20%-30%的银行落实了这个政策，而且还是中小银行，有70%的银行还没有落实。“这种情况其果不能够实现的话，现在再做首套房方面的优惠，我觉得可能不太现实。”韩世同对记者说道。
杨红旭表示，除非家居市场进程不顺利或者再次出现低迷，才会加大支持首套房的力度。根据国外的经验，首套房首付比例有下滑的空间，但是首套房的利率是由商业银行所主导，考虑自己的经营利润，商业银行是不可能打七折的，现在一般大城市是打九五折为主，少数打九折。中央政府不可能强迫商业银行大幅度打折，如果有首套房优惠政策，降低首付比例有可能，但空间不大。
韩世同建议，在政策落地的时候，要顾及到商业银行的想法，要调研看银行目前的顾虑和问题在哪，是不是利润指标的问题。对于要保持比较低的利率去优惠购房人群，同时要让商业银行去承担这种利差的损失，他们的积极性肯定要打折扣。除非从根本制度上调整和改变，否则在现行的模式下，这个问题难解决。
降低首套房首付比例的关键是金融市场化程度提高
据了解，在发达国家和地区（如美国、澳大利亚和中国香港地区），凡是首次购房，在任何时候都可以享受最低10%的首付比例。
为何在发达国家和地区首套房的首付比例可以降至这么低？杨红旭告诉央广网财经记者：“一方面是由于发达国家金融市场化程度比中国要高，金融机构和放贷机构会对购房者有一个收益和风险的评估。中国的金融市场化程度没那么高，银行体系是国有银行为主导，设定两三成首付比例是在加强防范风险的门槛。另一方面，发达国家金融衍生品比较多，住房抵押贷款可以再次进入衍生化，衍生出类似mbs（抵押支持债券或者抵押贷款证券化），但是中国目前没有这个途径，只是鼓励mbs，但是没有大部分推广。中国随着金融市场化的程度不断提高，随着房地产金融衍生品的逐渐丰富，这两个条件具备之后，才有可能把首套房的首付比例降至一成到5%的超低水平”。
韩世同也强调，“这个10%很多是由国家的住房银行来提供优惠的贷款利率，我们现在的商业银行是由它们自行消化利差。商业银行如果对首次置业的人群最优惠，造成的利差损失如果有人能够帮它补贴，这样执行起来一点问题都没有”。
据悉，美国有房地美和房利美，是官方的一个金融机构，均为私人拥有的上市公司，它们作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，可以享受特殊的权利，包括可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的mbs债券总额高达4万亿美元。它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。
因此，韩世同建议，“我们可以专门成立住房银行，像美国的房地美和房利美，解决按揭的首付利率的问题，这个作为一项国策来操作的话会更好一些。对首次置业的人给予终生一次的优惠享受，应该从顶层设计上来重新考虑”。
未来房地产市场：中央层面没有大动作 市场走向取决于开发商
杨红旭称，“三月下旬内部已经出了三个新政，国家的支持力度很大，中央层面不会有很大的动作，地方政府救市政策可能进一步升级”。他认为，政府接下来会在保障房尤其是棚改房方面加大力度，通过收购一定的存量房去用作安置房和保障房，这是中央方针，地方政府落实还会有一定的差距。
对于如何消化库存，韩世同认为，降低二套房的首付，一线城市限购政策取消，这些行政性的措施进一步松绑，再加上央行降息降准政策的配合，去库存的效果过就会更明显。”另一方面，他指出，“市场的走向不能光等国家的优惠政策，开发商的积极努力配合是关键。增加优惠给予折扣，减轻购房者的负担，都是有利于促进成交和降低库存。市场的走向取决于开发企业的态度”。