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近日,《潍坊市个人住房公积金贷款管理办法》(以下简称《管理办法》)已经潍坊市人民政府办公室印发,并自最新或2022（历届）年10月1日正式施行。与《管理办法》配套的《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》(以下简称《实施细则》)也已经印发。针对《管理办法》以及《实施细则》(以下统称新政策)所做的政策调整,市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)进行了解读。
■出台背景
适应房贷政策调整和经济发展
我市自1999年开展公积金贷款业务以来,《潍坊市职工住房政策性担保贷款管理办法》(以下简称旧《管理办法》)一直是我市个人住房公积金贷款工作所遵循的规范性政策文件,为规范管理个人住房公积金贷款业务发挥了重要的作用。
近年来,随着国家房贷政策的调整和我市经济的快速发展,旧《管理办法》的部分内容与现行的房贷政策明显脱节,也与我市的经济发展水平和住房公积金管理的需求脱节,亟需进行修订完善。为进一步规范个人住房公积金贷款业务工作,更好地满足职工的贷款需求,市政府根据相关法规修订完善了《管理办法》,并配套出台了《实施细则》。
新出台的《管理办法》和《实施细则》既注重贯彻体现国家、省个人住房公积金贷款政策的规定精神,又立足我市实际,着重突出公积金贷款的政策性和普惠性,充分秉持为民、便民的宗旨,可操作性强。
一、贷款条件的调整
新政策规定:借款人及其所在单位所有职工连续足额缴存住房公积金1年以上。
解读:旧《管理办法》中规定,借款人及其所在单位须连续2年足额缴存住房公积金才能作为申请公积金贷款的条件之一(后在出台的《实施细则》中多次调整,目前执行连续缴存6个月);新政策规定借款人及单位连续足额缴存1年以上方可申请公积金贷款。调整的目的主要是考虑增加资金存量,缓解资金供需矛盾。
二、贷款额度计算方式的改变
新政策规定:公积金贷款额度在规定的最高额度范围内,按夫妻双方公积金账户余额之和的15倍计算。
解读:对贷款额度的计算,旧《管理办法》中以夫妻双方按目前缴存水平计算的住房公积金,至退休前累计缴存总额的2倍计算;借款人是单身的,按上述计算总额的3倍计算。新政策以借款人夫妻双方申请贷款时公积金账户余额的15倍计算,借款人为单身的,按其公积金账户余额的15倍计算。同时,用于计算贷款额度的这部分公积金在贷款本息全部还清之前不能提取,只能用于提前全部还款时冲减剩余贷款本息。因此,提醒计划申请住房公积金贷款的职工,要在账户中留有足够余额,以免因余额不足影响贷款额度。
调整的目的也主要是考虑增加资金积累。经统计分析,目前每40名职工缴存的住房公积金,才能够满足1名职工申请公积金贷款的资金需求。据统计,最新或2022（历届）年末市公积金管理中心个贷率已达到84.30%,超过了人民银行规定的商业银行75%贷款存贷比上限,住房公积金资金的收支压力较大。通过贷款额度计算方式的调整,可以有效缓解资金供需矛盾,保证公积金提取和贷款的资金需求,既可满足职工不断增长的贷款需求,还更能体现出住房公积金的互助性,有利于让更多职工能获得低息公积金贷款。
三、借款人需要由担保公司提供连带责任保证担保的范围有所缩小
新政策对借款人申请公积金贷款时应当提供的担保方式进行了一定调整。
解读:新政策规定借款人购买第二套住房且该房屋为现房、二手房或者虽然所购第二套住房为期房,但能提供符合抵押条件的房屋进行抵押的,可选择抵押担保方式,不必再由担保公司提供连带责任保证担保,为借款人节省了担保费用开支,减轻了借款人的负担。
新政策还明确了为借款人提供保证的担保公司必须是经市政府采购中心公开招标确定中标的担保公司和担保费率。目前,全市通过公开招标后的担保费比原来执行的担保费平均降幅达57.7%,借款人的经济负担得到了大幅度减轻。
四、大幅压缩了贷款审批时间
解读:新政策将给予申请人是否准予贷款的答复时间由15个工作日压缩为5个工作日,并规定受委托银行在接到公积金中心准予公积金贷款的指令和材料后,须10个工作日内完成《借款合同》及从合同签订、协助借款人办理完毕预抵押登记备案、抵押登记、质押、担保等手续,大幅压缩了贷款办理周期,更加方便借款人。
五、降低购买首套房为二手房的首付比例,提高了大户型贷款门槛
新政策规定:对购买首套房为二手房的首付比例根据房屋面积以及建成年限的不同分别进行了下调。
解读:旧《管理办法》规定,购买二手房无论首套还是二套,首付比例均为房屋价值的50%。新政策则规定,所购首套房为二手房的,首付比例根据房屋面积以及建成年限的不同,最低达到房屋价值的20%,与购买期房的首付比例一致,重点支持职工购买首套房的需求。
同时,根据国家和省、市有关从严控制大户型住房贷款政策的要求,提高了申请贷款购买大户型住房时首付款的比例。
六、新政策增加了两项新规定
一是申请贷款预登记审批条款。当放款金额超出公积金中心当月贷款资金计划额度或个贷率超过规定上限时,公积金中心暂停发放贷款。可给借款人办理预先申请登记手续,待新的贷款资金计划额度下达或个贷率低于规定上限时,公积金中心按照借款人预先申请登记的先后顺序,依次发放公积金贷款。
二是贷款资金可根据需要划入借款人账户的条款。旧《管理办法》规定,借款人申请的公积金贷款审批后,必须将贷款资金划入到卖房人账户。新政策则规定,对部分用所购房作抵押并已付清全部房款的借款人,公积金中心可根据实际情况,将公积金贷款划入借款人账户。从而解决了借款人在购买二手房、现房过程中已经付清全款,但还必须将公积金贷款资金发放到卖方账户,再由卖房人将资金退还给借款人、而有时在这期间容易引起经济纠纷的问题。