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上海以房养老满月遇冷 保险公司保持警惕
保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。时至今日，距老年人住房反向抵押养老保险试点在北京、上海、广州、武汉四个城市正式施行整整一个月，市场反应差强人意。除了市民对此兴趣不高之外，保险公司也对这个新鲜事物显得小心翼翼。市场上仍无一家保险公司推出以房养老保险产品，而上报“以房养老”方案的险企，只有幸福人寿一家。
上海“以房养老”的试验
“以房养老”本身含义很广，在保监会之前，上海民政局曾经总结过多种“以房养老”的模式。这其中包括，出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老;将自有房屋出租，到养老机构，以租金补贴来养老;售出较大住房，购买或租赁较小住房，用其差价养老;将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然在原居房，用购房款补贴养老等。
目前上海银行已经开始实施这种倒按揭方式，贷款分为定期型产品(贷款期限固定，如10年)和终生型产品(贷款期限到借款人身故为止)，目前已经形成了较为完善的“以房养老”产品系列。在最新或2022（历届）年“倒按揭”产品后，上海银行在部分网点进行了产品试运营，并且已有客户签约。
在上海，拥有自己住房的老年人是一个很高的比例，最新或2022（历届）年第六次人口普查数据显示，上海84%拥有自己住房的老年人，53%是自建或从市场购置的，31%是房改房或保障房。业内人士表示，通过六普数据可以推算出，最新或2022（历届）年上海户籍老年人住房面积1.4亿平方米以上，市场总值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，到最新或2022（历届）年上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，这个总价值将在 2.5万亿元左右。另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。
专家分析上海以房养老进程缓慢的原因
上海研究院研究员严跃进表示：以房养老试点进程缓慢，说明此类新模式的推进依然面临几大阻力。从参与主体来看，保险公司对此类业务并不熟悉，而且目前也是一个试点。对于上海的保险公司来说，试点的成本比较高，大家都希望是观望，而非“第一个吃螃蟹”。从住宅所有权即老年人来说，观念很难得到改变。即便对于上海这样一个现代化的城市，“将住房赠与子女”的思想依然很重。举例来说，对于上海部分里弄的住宅，位于闹市区，价值量很高，且增值空间也大。此类住房家庭自然不愿意将此类住房转交给社会机构来管理。而从地方政府角度看，此类试点也需要在制度上进行细化，涉及了保险、房产、养老等领域。缺乏此类相关制度的协调，自然此类试点的推进就比较难。
而且从今年市场看，上海楼市也面临了一个价格下调。房地产资产下调，对于保险公司来说警惕心理会加重，因此在目前这个突然降温的环境下，保险公司不愿意基于此类资产设计保险订单，因为担忧未来获取收益的难度会加大。这个时候如果要推进此类制度，对于房产未来价值和价格的评估和预测的要求非常高。
观点：以房养老关键应把握两类群体
同策咨询认为，市场对于“以房养老”的争议很正常，这反而说明“以房养老”的政策并不适合所有老龄群体，这个政策只是针对一部分人提出的一种可行养老方案。笔者认为，“以房养老”的政策主要适用于两种人群：一种是当前已无子女的鳏寡孤独老人，对他们来说，这类人群没有遗产继承或纠纷方面的问题，同时，这些老龄群体年龄大了，没有亲人照料，此时他们要改善生活质量，过好晚年生活，采用以房养老这样的形式就养老是一种很好的方式。
另一类是家中有多套房产，家庭收入也较好，但是子女由于工作繁忙或出国深造等因素，子女暂时没有办法一直在身边照料老人，这样的家庭对于租金收益不敏感，同时，注重生活品质的提升，此时，这样的家庭可以拿出一套房产采取以房养老的方式照料老人，这样的做法对老人相对负责任，也可以保障老人享受有品质的生活。总之，“以房养老”试点关键应把握好上述两类群体，而不是针对所有人，同时，对于险资企业来讲，切实放下身段，瞄准好这两类的目标客群，利用“以房养老”产品为这些老龄群体提供相关养老服务，只有这样，才能把握好“以房养老”试点的先机，抢先占领这部分市场，在“以房养老”领域有自己的话语权。