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根据保监会近日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，俗称“以房养老”的老年人住房反向抵押养老保险，已经于7月1日开始在北京、上海、广州、武汉四个城市正式开始试点。根据该指导意见，凡是60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保，将房屋产权抵押给保险公司，定期领取养老金。
但保监会发布的这一“以房养老”的试点方案，显然未能获得包括社会舆论在内的各相关方面的热烈反响。保险公司方面，目前尚没有一家申报了相应的产品，包括前期参与保监会征求意见的太平洋保险、合众人寿保险等几家保险公司。而“以房养老”的客户需求方面也明显不足，根据来自“搜狐网”近日所作的“以房养老”意愿调查的统计结果——79%的网友不会选择“以房养老”;74%的网友不支持父母选择“以房养老”。
保监会此次发布相关试点方案，是对早在最新或2022（历届）年9月13日，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的回应与落实。而去年就已有银行在广州市场推出了“以房养老”的相关业务，规定“凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，可以向银行申请贷款用于养老。”该业务目前尚未有客户申请。
反向抵押养老产品在欧美、日本、新加坡等国，虽然也只是一种“小众”的养老方式，但发展已经较为成熟，是居民养老方式的一种重要的补充手段。但在中国却落得供需两端都无人问津的尴尬境地，有媒体文章分析了其中原因。其最主要的原因就是我国的土地制度与其他国家不同，70年的土地使用权制度，使房屋价值在10年以上的未来存在非常大的不确定性。对于时间跨度可能长达20年以上的房屋反向抵押产品来说，不论是银行还是保险公司，都会面临巨大的房价波动风险，这在产品设计时，是不得不考虑的因素。
因此在完全市场化的背景下，保险公司或银行或者不愿意推出相应产品。即便开发了相关产品，在产品设计上也一定会考虑房价时间风险，定价必然十分苛刻，让绝大对数客户都难以接受。相比之下，所谓的中国传统养老、家庭继承观念等被热议问题，反而不是特别重要的问题了。
但是，虽然理想的“以房养老”保险产品一时难以出现，却并不意味着“以房养老”的观念不正确，或“以房养老”没有办法执行。现阶段在我国，特别是在大城市，房产是大多数家庭最主要的资产形式。当一个家庭的日常收入难以满足老年人养老金需要时，房产就一定要为家庭养老发挥重要作用。
对于拥有两套以上房产的家庭来说，“以房养老”相对简单，出售或出租非自主房产，就可以获得现金用于养老。但还是有一些问题值得考虑的。出售房产，需要尽可能选择好的出手价位，而不是在需要用钱时再考虑卖房。房产变现难度较大，二手房交易的周期往往会很长，如果是急于用钱，就可能需要大幅折价交易。而房产卖掉之后，如何将买房的获得的大笔现金，用于养老，做好长期的养老金规划，在兼顾安全稳健和支付现金流的前提下，使养老金获得更好的增值，也将是一个重大问题。
而对于出租房屋获取租金用于养老的家庭，则需要考虑租金收入是否可以满足养老需要，房屋未来的租金升值空间等问题。而对于尚未达到退休阶段，打算长期通过出租房屋来养老的家庭，就必须考虑更长周期的问题。比如在三十年以上的时间周期里，全社会房租支出在家庭支出中比重的变化问题，如果这一比重下降，则可能导致未来一套房屋的租金，难以满足一个退休家庭的开支。还有要从财务角度考虑，出租获取租金和出售房屋再投资哪个更为合算的问题。
对于只有一套自住用房的家庭来说，“以房养老”同样也是有可能实现的。在大城市，老年家庭的房产，往往是位于城市的老社区，地段好，交通便利，房价可能不菲。但同时他们可能也面临房屋老旧，居住条件一般的情况。退休后的老年人对居所的地理位置要求与年轻人不同，老年人一般优先考虑医疗就医、社区及周边环境、购物便利以及老年人社区生活等，老年人一般也会希望交通便利，但与年轻人每日通勤所需要的交通便利又不完全相同。可以说，很多这样的老年家庭是住在金窝里，过着紧巴巴的日子。因此在理论上，老年家庭可以通过将市中心的大房子换成非中心区的小户型的方法，来将房价差变现，在不损失或较小损失居住条件的前提下，获取养老金，提升生活质量。
当然这只是理论方法，在现实中还是存在很多障碍的。一个最主要的障碍就是能够提供适合于老年家庭居住的此类房屋产品，目前非常匮乏。由于像北京这样的城市扩张太快，既有医疗资源分布偏重于市区，而少量的养老社区产品地理位置又过于偏远，交通非常不便。在房地产市场火爆的时期，房子还没盖出来就被一抢而空，开发商既没有兴趣，事实上也没有必要去考虑设计开发专门面向老年家庭的地产产品。而很多打着高端养老社区旗号产品，往往只是利用政策优惠圈地搞房地产开发的幌子。甚至一些所谓的高端养老院，只是为了预收几十万元的会员费。而一些保险公司开发的养老社区产品，一般是面向富裕的老年家庭，要买够动辄上百万的保险产品才有资格入住。而且这种由养老保险金支付养老社区服务费的养老产品，也存在商业模式上的悖论。
另一个障碍是对于只有一套房的老年家庭，经济上往往并不富裕，换房所需要承担的巨大财务和时间以及人力上成本，是很多这样的老年家庭可能承担不起的。他们需要先卖掉自住的房子，获取现金再去购买养老房产，这对一个年轻人的家庭来说都可能是一件非常耗时耗力的事情，何况是老年人。他们可能就选择不折腾了。
相对而言，老年人一般不愿搬家，儿女可能希望继承房产等问题，都不是太大的障碍，这只是不同家庭不同选择的问题。比如位于北京市顺义区东六环外的东方太阳城社区，是定位于退休老人的房产项目，提供了一定的专门针对于老年人社区服务。该社区交通不算便利，但其房屋价格，就一直明显高于类似区位的其他房产项目。这说明老年家庭对于适合养老的房产项目，需求实际上是存在的。但实际上的产品供应，几乎是不存在的。
从这个角度上来谈“以房养老”的问题，就需要居民和政府两个方面都要转变思路，特别是政府方面。与其推出一些既无产品供应，也无市场需求的反向抵押养老产品，不如踏踏实实的遵循市场规律，解决制约养老地产产品供给的瓶颈问题。一是解决如医疗资源布局、交通设施规划，土地供应等基础设施问题;二是解决专业的养老服务机构和服务能力匮乏的问题，制定服务标准，加强监督，促进有实力的地产开发商与专业养老服务机构的合作;三是解决老年家庭换房问题，比如提供专业服务机构，以及提供短期过渡性贷款的担保和贴息服务。这样才能更好的帮助有需要的老年人解决养老问题，提高他们的退休生活质量。(作者：樊华，中国建设银行北京私人银行部财富顾问)