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未来3 年海口将启动54 个棚户区(城中村)改造,土地2.7 万亩,投资超1000 亿元,涵盖半座城。且在居民密集的黄金地段,腾出大量可供商业开发的土地资源,将推动海口城市开发的新一波浪潮。
中房报记者陈标志海口报道
最新或2022（历届）年1月5日,在海口市龙华区棚户区(城中村)改造指挥部工作人员的帮助下,海南省省会城市的滨涯村村民张女士挑选了一套150平方米的新房。张女士是海口龙华区滨涯村棚改项目正式选房的第一人。当天,该村村民选定了近百套新房。
就在几天前的最新或2022（历届）年12月30日,海口市召开了规模庞大的棚户区(城中村)改造地产推介会,10家国企和2家民企签约推介的项目。海口史上最大规模棚户区(城中村)改造——“3年棚改计划”正式启动。
在未来3年时间,海口将陆续启动54个棚户区(城中村)改造,涉及改造土地面积2.7万亩,总投资规模将超过1000亿元,涉及拆迁区域几乎涵盖了海口半座城。有业内人士指出,棚户区(城中村)改造是政府推出的一项民心工程,但同时在城镇居民密集区域黄金地段,腾出大量可供商业开发的土地资源,或将推动海口城市开发的新一波浪潮。
“3年棚改”
投资规模超千亿
海口史上最大规模的棚户区(城中村)改造将全面启动,棚改项目计划在3年内完成。
中国房地产报记者了解到,这54个棚改项目分布于海口市所辖的4个区,大多位于海口主城区居民密集地带。
“3年棚改”涉及改造土地面积达2.7万亩,改造总投入规模超过1000亿元。而据海口市有关部门前期调查统计,海口市主城区内有近300个连片棚户区(城中村),大多分布于琼山、美兰、秀英及龙华等4个区,项目主要集中在美兰区和龙华区。
上述海口主城区连片棚户区(城中村),有城镇居民近17万户、超过51万人。对于仅200多万常住人口的海口市,此轮棚改涉及面之广、涉及城市居民之多,堪称史无前例。
据海口市政府网站信息,截至最新或2022（历届）年底,海口市累计完成10个棚户区(城中村)改造项目,涉及1.88万户、5.4万多人,改造建筑面积168.53万平方米。而根据海口市新的“3年棚改计划”,最新或2022（历届）年海口将改造12个棚户区,涉及改造土地面积为3729.86亩,房屋改造面积397.3165万平方米;最新或2022（历届）年改造8个棚户区,涉及土地面积为12033.3亩,房屋改造面积600.99万平方米;最新或2022（历届）年改造20个棚户区,涉及土地面积9821.45亩,房屋改造面积852.4782万平方米。
其中,美兰区和龙华区改造的棚户区数量最多,为12个,秀英区9个,琼山区6个,海口市桂林洋经济开发区1个。美兰区改造的土地面积则是4个区中面积最多的,为9113.01亩。
中国房地产报记者从海口市政府了解到,“十三五”时期,海口将同步推进旧城改造与新片区建设,力争到最新或2022（历届）年,基本完成棚户区改造任务。
一场国企的盛宴
海口市棚户区(城中村)改造项目,计划总投资超过1000亿元,改造房屋面积超过2293万平方米。其中,最新或2022（历届）年至最新或2022（历届）年将改造1850.7847万平方米(部分项目在最新或2022（历届）年已动工),参与棚户区改造的房地产企业共有12家。这批棚户区改造涉及基础设施建设投资规模超过300亿元,其中公共服务设施70亿元,综合管廊投资80亿元,市政道路投资150亿元。
中国房地产报记者了解到,海口市政府实施“3年棚改计划”,改造后可提供优质可出让土地资源1.6万亩左右,为引入产业开发提供了土地资源保障。记者从该推介会上获悉,各大棚改片区可供商业开发土地资源从几公顷到几十公顷不等,比如西海村片区,该片区项目征地面积为85.18公顷,公共服务设施9.31公顷,基础设施用地5.95公顷,道路及绿地20.75公顷,可出让用地49.17公顷。这些项目可出让用地,可以用于住宅、酒店、健康产业,以及旅游和休闲娱乐等商业开发。
参与该推介会的一房地产企业相关负责人向记者表示,棚户区(城中村)改造,一方面享受国家政策优惠,促进城市建设、惠及民生,另一方面也起到城市“腾地”作用,在充分利用城区有限土地资源的同时,腾出大量可供商业开发的土地。该负责人称,在海口可利用的土地资源越来越少的情况下,能在城区黄金地段获得土地资源作为商业开发,是企业乐此不疲的事情。
据悉,本次推介会上,参与房地产企业有12家,包括中国交通建设股份有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国铁建股份有限公司、中国中铁四局集团有限公司、核工业南京建设集团有限公司、中城建第十二局、中国铁建二十局集团有限公司、海航集团有限公司、中信地产股份有限公司、绿地集团等10家央企和大型国企,仅有碧桂园集团及北京博泰集团2家为民营企业。
推介会上,海口市常务副市长袁光平推介了海口“十三五”的棚改项目,介绍了海口棚改政策、运作模式和参与方式,希望通过市场化运作方式,鼓励房地产企业积极参与,实现互惠互利、共同发展的局面。
棚改货币补偿
推动楼市去库存
“十二五”期间,海口已经启动了上贤村等20个棚户区或城中村改造,涉及1.6万户,惠及4.3万人。最新或2022（历届）年以来,海口市调整工作思路,启动新海村等14个棚改项目,总共涉及2.45万户,惠及9.46万人。
海口市人民政府办公厅于最新或2022（历届）年7月13日发布《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》规定,棚改拆迁户可以选择货币补偿,或房屋产权调换等方式进行安置。其中,“货币化安置”即以周边房屋市场价格为参照进行货币补偿,并发放适当的奖励,确保房屋容积率在2.8以下的被征收户获得的补偿总额,可直接在周边按市场价格购买同等面积的住房。
根据该《办法》规定,被征收人在征收范围内无住房,且只有唯一一宗空地的,按土地面积1:1.2 的比例予以安置,最大安置面积不超过210平方米。被征收人在征收范围内已有住房的,对未建住房的空地不予安置。安置房面积超出应安置面积10平方米以外至20平方米(含20平方米)以内的部分,按安置房价格的1.2倍结算;安置房超出应安置面积20平方米以外的部分,按安置房价格的1.5倍结算。对集中连片棚户区征收范围内住房困难户较多的,可就地或就近配建保障性住房予以安置。
居民宅基地上自建房屋的,房屋征收部门以整体区位评估方式结算补偿金额,计算方法为:补偿金额=确认的建筑面积×被征收房屋重置价×成新率+确认的土地面积×片区住宅土地评估单价(容积率设定为片区宅基地现状净容积率)。有人分析,如果棚改拆迁户可以选择货币补偿,有望拉动商品房库存的消化。