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大连实施物业管理条例办法,大连市物业管理条例全文细则最新
大连市实施物业管理条例办法(大连市人民政府令[2009]第105号)
大连市实施<物业管理条例>办法业经20097月31日市政府第21次常务会议通过现予公布自200910月1日起施行。
代市长 李万才
〓九八月十三日
大连市实施物业管理条例办法
第一章 总则
第一条 为了实施国务院物业管理条例结合大连市实际制定本办法。
第二条 大连市行政区域内业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动适用本办法。
第三条 市及县(市)区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责负责与物业管理活动有关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责支持、指导业主委员会日常工作。
第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律规范经营行为培训从业人员调解行业内部争议维护会员合法权益促进行业健康发展。
第二章 业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有下列权利,
(一)按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议行使投票权;
(五)选举业主委员会委员并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规、规章规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中履行下列义务,
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则履行物业服务合同;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)参加业主大会时遵守大会程序;
(七)向物业服务企业提供详实、准确的联系方式;
(八)接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督;
(九)法律、法规、规章规定的其他义务。
第七条 下列事项由业主共同决定,
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目包括分期建设和多个单位开发建设其配套设施设备和相关场地是共用的应当划分为一个物业管理区域。但是该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的可以划分为若干个独立的物业管理区域。
新建物业项目的物业管理区域由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。
第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。
】屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的可以成立业主大会。
第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的由建设单位(公有卓出售单位)在三十日内书面向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
】地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位(公有卓出售单位)的代表各一人共五人组成;其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下穴。筹备组成员名单确定后在物业管理区域内书面公告。
建设单位(公有卓出售单位)未提出成立首次业主大会报告的经百分之二十以上业主提议可以书面向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条件的房地产行政主管部门按照前款规定指导组建业主大会筹备组建设单位(公有卓出售单位)提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
筹备成立首次业主大会的费用由业主和建设单位(公有卓出售单位)按所拥有的建筑面积承担。
第十一条 业主大会筹备组履行下列职责,
(一)确定会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照市房地产行政主管部门制订的示范文本拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;
(三)确认业主身份核定业主的投票权数;
(四)拟定业主委员会委员候选人产生办法组织推荐业主委员会候选人;
(五)做好会议的其他准备工作。
前款第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(四)项规定的事项应当在会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。
第十二条 物业管理区域内业主人数较多的可以以幢、单元、楼层等为单位推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的业主代表应当于参加业主大会会议三日前就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会会议代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
第十三条 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。
业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议推选产生业主委员会主任一人副主任一至二人。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大会在选举业主委员会委员的同时具备条件的应当选举出业主委员会候补委员