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小产权房政策关于农村集体土地确权登记发证的若干意见明确规定“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的严肃追究有关人员责任”。
小产权房政策根据我国土地管理法的规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有村民对宅基地也只享有使用权村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
小产权房政策由此可见小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的加上其产权不完整购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。
小产权房政策小产权房产权区分
小产权房政策国家发产权证的叫“大产权房”国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种,
1. 是针对发展商的产权而言将发展商的产权叫大产权购房人的产权叫小产权这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的不用再缴土地出让金的叫大产权要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房经济适用房就是小产权房。
3. 是按产权证的发证机关来区分的国家发产权证的叫大产权国家不发产权证的由乡镇政府发证书的叫小产权又被称为乡产权乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
小产权房政策前两个解释的小产权是合法的只要交足购房款或转让时补缴土地出让金即可自由买卖其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议拿不到真正法律意义上的产权证。性质分类
小产权房政策“小产权房”的性质有两种,一种是在集体建设用地上建成的即“宅基地”上建成的房子只属于该农村的集体所有者外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
小产权房购买风险
(一)法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况,
≡于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖该房屋买卖合同认定有效。
≡于将房屋出售给本乡以外的人员的如果取得有关组织和部门批准的可以认定合同有效。
≡于将房屋出售给本乡以外的人员未经有关组织和部门批准如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的该合同应作无效处理。
(二)政策风险
购买在建小产权房时购房人与开发商签订合同并交付房款后如果相关部门整顿乡产权房的建设项目可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁由于乡产权房没有国家认可的合法产权购房人并非合法的产权人所以无法得到对产权进行的拆迁补偿而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
(三)房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权没有所有权。
根据中华人民共和国土地管理法的规定小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束开发建设的监管存在缺位对购房者的利益有一定的影响。同时开发单位的资质没有房屋质量和房屋售后保修难以保证。
什么是小产权房
小产权房政策小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋未缴纳土地出让金等费用其产权证不是由国家房管部门颁发而是由乡政府或村政府颁发亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房政策小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之的2007开始的。按照国家的相关要求“小产权房”不得确权发证不受法律保护。