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"以房养老"政策近来广受关注。赞同者有之，怀疑者有之，反对者亦有之。进入试点阶段，似乎也没那么乐观。
养老的首要问题是资金问题。对于未来的养老生活，除了从社会养老保险 那里获得养老金之外，能获得更加充裕的资金是大家都期望的。而"以房养老"就是增加了老百姓对养老资金供给方式的选择。
该模式起源于荷兰,发展比较成熟的是美国，现已在世界上20多个国家相继推出。这种养老金取得方式是现行基本养老保险的一种必要补充和选择，一般并不是为你提供基本养老保险金，更不是要你自谋养老出路，而是增加了城乡居民获得更多养老资金的选择机会。
不过，中国推行"以房养老"在现实条件下存在不少障碍。比如，中国传统文化提倡"尊老爱幼"，体现在法律上，就要求子女尽赡养父母的义务，父母也希望给子女留下一点遗产，一般来说房子是遗产的最大项。调查表明，只有那些有两套以上房产的老人才愿意采用这一方式。所以，在一定时期内，能采用这种补充养老资金提升养老生活质量的人群, 恐怕只会是"小众"。
其次，提供养老资金的保险公司或其他金融机构面临较大经营风险。保险公司或其他金融机构，在签订以房养老保险合同之前必须评估房产的价值，以便确定给付养老金的数额。而房地产市场在未来几十年的价格走向是不确定的，加之中国房产所依赖的地产只有70年的产权。产权满了人还健在，接下来需增加多少成本，也增加了不确定性因素。
目前，由于"以房养老"尚缺乏政府更加有力的政策支持，使得保险公司持相当谨慎和保守的态度。有的国家，在"以房养老"政策的实施中，政府充当最后买单人的角色。一旦因为房市崩塌，提供"以房养老"合同的保险公司或者其他金融机构的损失，部分将由政府承担。这既是对承保这类养老保险产品的公司的支持，也是"以房养老"可持续发展的保障。
在美国，由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场，与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系，来共同保证"以房养老"模式的低风险和高回报。这些经验可以为我们提供借鉴。
当下，"以房养老"破局的关键，在于推出切合消费者需求的以房养老保险产品，既能让投保的老年人接受，也能保证保险机构的健康运转。
比如保监会提出的"参与型"以房养老保险产品，就比较符合人们的意愿，因为该产品规定，当将来房屋升值时，升值部分由被保险人和保险人共同分享。
由于以房养老保险产品目前还不是"大众"产品，其开发和推广有一定的公益性，但从长远来看，选择这种保险产品的人群会逐步扩大，政府应给予更多的优惠政策。例如，为保险公司提供担保，或者将来发生经营风险时给予其相应的融资支持等等。
此外，"以房养老"模式的实施涉及资产评估公司、保险公司、社会养老保障机构等诸多主体，运行机制和具体操作比较复杂。为保障保险双方当事人的合法权益和"以房养老"模式顺利推行，在政府层面还需要有专门的相关政策和法律法规来约束各方，保证市场秩序。文/庹国柱 首都经济贸易大学保险系教授