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7月1日起，京沪等四地开始正式试点“以房养老”，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。讨论已久的“以房养老”试点政策正式“破题”。
记者近期调查了解到，大多数家庭由于种种顾虑，目前较难接受此种养老方式。同时，对于金融机构来说，这项带有破局性质的“工程”也面临着难以合理定价等挑战。
显然，如何使其既能照顾到老年人的利益，也能保证金融机构的合理收益，中国式“以房养老”仍需进一步探索。
“以房养老”四地破题
近日，保监会公布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》指出，自最新或2022（历届）年7月1日起至最新或2022（历届）年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展“反向抵押养老保险(放心保)”试点。
据保监会相关负责人介绍，一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，“以房养老”如果试点成功，对解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。
只能“摸石头过河”
记者采访发现，很多老年人对以房养老存在顾虑：“老人领取养老金会不会有风险?”
此外，在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人也难以接受“以房养老”。“老人们在心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。
对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务，存在诸多不确定性。
一家知名保险公司上海分公司负责人告诉记者，房价走势及老人预期寿命如何评估，是金融机构首先顾虑的问题。房价不会总是只升不降，未来预期很难作出准确判断，这对保险公司而言是不小的风险。
同时，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。
上海民政部门调查显示，90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。有专家指出，以房养老作为个性化选择，可从失独和丁克家庭做起。
但记者近日在上海调查发现，即便是失独和丁克，愿意选择以房养老的家庭也寥寥无几。
在问及是否会选择“以房养老”时，57岁的失独母亲孙慧芬明确表示不会。孙慧芬告诉记者，等将来两口子去世时，会把唯一的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金，用于教育事业。
上海
九成老人不愿“以房养老”
北京市丰台区右安门街道是以房养老的试点地区，记者在该区域进行了随机调查发现，无子女的老人和“失独”老人参与以房养老的意向最强。
记者调查发现，55%的受访者表示关注“以房养老”政策。但在被问及是否会选择“以房养老”时，79%的受访者明确表示不会选择，仅有6%的人表示会。
与此同时，74%的受访者表示不支持父母“以房养老”。
北京
近八成人不会“以房养老”
中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》(以下简称《意见》)，将于7月1日起至最新或2022（历届）年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，“以房养老”政策正式落地。
【试点城市】四城试点2年
《意见》指出，此次试点选择在北京、上海、广州、武汉四个城市实行。保监会有关部门负责人介绍，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。基于上述原因，保监会决定仅在个别城市开展试点工作。其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大;武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。
【保险公司】开业至少5年
保监会指出，支持符合资格要求、参与意愿较强、具备一定专业能力和技术水平的保险公司参与试点工作。申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元;满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%;具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员等。
【自愿参与】有30天犹豫期
据悉，“以房养老”业务是建立在自愿基础之上的，凡是符合《意见》相关规定的老年人均可根据个人意愿和养老需求自主决定是否投保。
根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为参与型产品、非参与型产品。
这份指导意见从老年人角度进行规定，例如“产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同”等。
由于该项业务较为复杂，保监会建议老年人应当在充分了解该项业务特点的基础上再选择是否购买，并在购买过程中特别关注确认销售人员资格，并确认房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。此外，建议老年人由家属或律师陪同签署保险合同。
【上海】受访者普遍不看好
作为“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏(微博)曾公开表示，中国“以房养老”产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。随着我国老龄化人口越来越庞大，失独家庭比重也在不断增加，未来“丁克”家庭比重也可能随之上升，上述群体或成为“以房养老”的主要受众。
此前，华东师范大学统计学学生做的1400份相关调查显示，上海有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加。
“以房养老”
俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。