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摘要：我国自1983年实施计划生育政策到如今已经是第27个年头 ，计划生育后的第一代已经进入了适婚年龄的阶段，与此同时我国又正迅速步入老龄化社会，整个社会的家庭模式向“四二一”转变，养老压力日益突出。传统的“养儿防老”养老模式对新一代的年轻人生活造成了巨大的经济压力，让年轻一代有心无力。由于住房是绝大多数家庭的必备品和重要的资产，推出住房养老保险，既可以不改变老年人生活习惯又可以增加收入提高生活质量，对于和谐社会构建有着重要的意义。
关键词：以房养老;倒按揭;反向抵押
1.以房养老简介
倒按揭业务即以房养老，在荷兰起源，美国成熟，此业务最先在美国新泽西州的一家银行推出，随后就迅速的在美国得到普及和推广，发展为一种较为新型的贷款方式。以房养老作为保障老年人生活的工具在欧美、日本、新加坡等国家已经比较成熟，近期在我国也开始出现，但是我国的倒按揭却面临着一系列有中国特色的困难，如老年人的传统观念的问题，银行的风险控制的问题，房价的不稳定性问题等等。但老龄化的加速发展却是我们不得不考虑的问题，作为一种先进的养老方式，我们要深入研究以房养老这项业务。所谓的以房养老，理论上是产权换现金，那些拥有住房产权的老年人，要先把房屋的产权抵押给业务银行或者保险公司，然后由相应的专业金融机构来对老年人的年龄、预计寿命、健康状况进行综合评估，后根据住房的价值，一次性或每月支付给房主，直到房屋主人去世为止。而在住房整个抵押的期间，老年人可以享有抵押房屋的居住权，但并负责维修。而当房屋主人去世后，银行或者保险公司将会获得房屋的产权，并可以对该房屋处置，进行销售或出租，所得资金将会用来偿还老年人贷款的本息，并同时享有该房屋升值的部分。在我国，近几年，由于养老金缺口以及养老体系不完善的问题，不能很好的保证人民在退休后的利益，保护和改善老年人的适当权利成为政府义不容辞的责任，当然这需要一些金融机构的共同努力。面对中国老龄化的加速发展，老年人生活品质不断下降的问题，建立一个健全、完善的以房养老的指标评价体系，并正确定价这一产品显得意义重大。
2.以房养老政策研究
目前，国内外专家对以房养老的研究主要集中在潜在以房养老的市场前景分析、具体的贷款额度确定以及风险防范与管理三个方面。
在业务开展中的风险防范与管理方面，主要分析了这一项目中的违约风险，跟抵押贷款不同，以房养老中的借款人会持有一种消极的态度，并且如果老年人的寿命足够长，就会在银行贷款超过房产本身净值的情况下，依然居住在抵押给银行的房屋中，这就会给以房养老这项业务带来违约风险。以房养老的贷款包括了资产和负债两部分，但这两部分对利率的敏感系数是不一样的，利率风险也会给开展一份迎来了的金融机构带来损失。
在潜在的市场前景方面，学者主要分析分析了反向抵押贷款的潜在市场，认为它存在着两个方面的动机，一是年龄的增加减带来收入的减少，二是当拥有的房产过多而使房产成为流动资产的迫切需要。反向抵押贷款给客户带来的收入可能不是很高，却会增加了资产的流动性，也会让客户不必当心房产价值浮动的问题。同时还分析了反向抵押贷款投资动机的重要性，认为可以通过向抵押贷款取得的收入来投资长期医疗保险、收益性资产、确保孩子的大学费等等。
贷款额度确定这方面的研究主要是对与低收入群体来说，反向抵押贷款的年金收入占总收入的比例是比较大的。他们对不同房产价值进行反向抵押贷款的收益进行分析，得出的结论是现实价值低于100000美元的房产所带来的年金收入太小，不值得进行反向抵押贷款，而如果价值高于200000美元的房主并拥有其他的财产，则没有必要进行以房养老，只有那些拥有的房产价值在100000-200000美元以及没有其他资产的群体来说，反向抵押贷款才使值得投资的。
3.以房养老的对策建议
1.国家需要加大对以房养老宣传力度，鼓励人们采取“以房养老”的形式进行养老。老年人应该改变传统的养老观念，充分认识到“以房养老”带来的好处及便利，了解国家对“以房养老”的优惠政策，从心里接受“以房养老”这种新型的养老机制。
2.政府要建立配套的财政金融措施。“以房养老”是涉及到银行、保险等财政金融部门，所以，要建立健全和配套的财政金融制度和法律法规。只有完善的金融法规，老年人才会大胆的进行以房养老，促进这项养老计划的开展。
3.由于我国的保险公司还不具备相应的金融信贷功能，为进一步的推进以房养老的发展，保险公司需要加强与相关银行的合作，许可商业银行和保险机构联合研究开发以房养老业务，对商业银行开展的以房养老业务获得的房产增值的收益采取免税的方式，提高商业银行开展以房养老业务的积极性，而保险公司可以通过创立新的保险品种，开展以房养老的保险业务，分散银行风险。