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在老龄化社会的背景下，养老地产的前景被看好，但中国的企业尚未找到有效的盈利模式。近日，在浙江乌镇召开的“第三届中国老年住区项目经验交流会”上，业内人士强调要将投资和管理分离，并高度重视服务和运营。
近年来，中国老龄化进程逐步加快，截至最新或2022（历届）年底，全国60岁以上的老年人超过两亿，占总人口的14.9%，预计将在2025年突破3亿。
政府部门采取了一些列措施促进养老产业发展。据民政部社会福利促进司老年人服务处副处长栾杰介绍，近年来，我国养老服务业在体系发展上，由过去仅注重发展养老服务事业，拓展到了养老服务事业和产业并举。“十二五”期间，社会力量对养老服务投入已达到200多亿元。
养老地产前景被普遍看好。目前，一些房地产公司、保险公司、物业服务公司等纷纷介入这一领域。然而，盈利模式的难题摆在企业面前。要赚老年人的钱并不容易。老年人的收入有限，财产不断减少，在消费上较其他人群更为谨慎。“他们是非常难伺候的一群人。”中国天地控股有限公司总裁张华纲说，“但是你把他伺候好了，又是非常忠诚的一群人。”
目前，中国的养老地产尚处于起步阶段。保利房地产(集团)股份有限公司董事长宋广菊指出，养老产业整体上鱼龙混杂，投资主体多，没有龙头。“很多企业还不知道怎么在这一产业中间赚钱。”
在考察美国等发达国家的经验后，宋广菊认为，国外养老产业的发展得益于金融市场和专业运营管理两个领域的打通。“以美国为例，投资商和运营机构是养老产业的主体。投资商从资本市场低成本融资，用于兴建或者购买养老机构，以出租、合营或者自行的方式运营，租金收入是其主要的收入来源。运营商则通过扩展规模、降低成本、合理分工、规范管理来获取服务收益。”
为此，她认为，在机构运营管理上，要遵循投资和管理相分离的原则。“投资公司参股或者控股养老运营机构，参与运营环节重大事项的决策，分享服务管理方面的收益，但不过分干涉运营的管理细节。”
与其他地产不同，养老地产更重服务和运营。张华纲指出，高质量的客户体验是养老地产盈利的基础，房地产公司要扭转“房子卖掉就好”的思路，树立服务性思维。“比如说拿地不能只看地段、只看地价，你要看这个地方适不适合老人住，有没有好的配套，特别是医院，来解决老人日常的医疗问题。”上海天佑安康养老产业集团董事长陈琳翰强调了服务的市场定位。他通过年龄、老年病、合住意愿、接受价格等12个维度对老年人进行定位后，提出了15个盈利模型，包括：医疗、康复、度假旅游、金融理财、老年大学等。
在目前国内养老产业经验有限的情况下，一些中国企业引入了国外的先进做法。长城物业集团养老服务有限公司引入了美国护明德居家养老服务公司的经验。公司总经理李志建说：“每个月应该干什么，他们都帮我们定好了。”但他同时指出，国外经验是参考基础，需要结合中国实际进行调整。