【23xiu.com-爱上秀-教育信息门户网】
近日，中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。
当前中国楼市最大的问题是库存高企。国家统计局数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。中国社科院公布的《中国住房陈述（最新或2022（历届）年-最新或2022（历届）年）》则披露，商品住房过剩总库存高达21亿平方米。
楼市去库存是“一箭多雕”：消化库存可让房地产投资回归正常，就能消化部分行业过剩产能；同时，消化库存还能释放资金降低实体经济企业成本。另外，部分金融风险在楼市，消化库存可防范金融风险。
由于房地产投资占很多地方GDP的比重较高，楼市去库存也有利于拉动房地产投资，从而缓解经济下行压力。所谓去库存，从以往的做法来看其实就是刺激成交量与房价上涨，比如去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息降准、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。
但从多项数据来看，过去刺激作用有限。所以，中央财经领导小组不久前才提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。从报道来看，在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策，预计将在明年密集亮相。
比如说保障房货币化安置，既能消化部分库存，又能保障低收入者居住权益。再比如，降低房地产交易税费也能起到鼓励买房的作用；户籍改革则能拉动住房需求增长。如果购房首付比例、利率、公积金等政策同步实施，无疑，楼市去库存的效率会更高，效果会更好。
不过，去库存不能泛泛用药，而是要分别“下药”。比如，存量房中不仅有住宅，还有不少商业地产，那么，对过剩的住宅与商业地产要分别用药。库存主要集中在三四线城市，就不能让一线城市也跟着吃药。高库存还有一个特点是大户型、总价比较高的房子占比较高，理应调整房屋供应结构。
从媒体披露的“武器”来看，楼市去库存只是消化过剩房屋而已，治标而非治本，目的仅仅是让库存回归合理水平。如果不去病根，这次库存消化之后，高库存还有可能再次出现，因为高库存形成的原因是供应过剩，而供应过剩的真正原因，则与地方政府高度依赖于房地产、流动性进入楼市有关。
所以，要想让中国楼市健康发展，既不出现房价过快上涨，也不出现高库存，必须要治“房地产依赖症”，比如加快财税改革让地方财权与事权相匹配，不再依赖土地财政；改革政绩考核以弱化房地产对地方经济的贡献；通过土地制度改革引导地方政府合理供地，包括供地量、供地价格、供地结构等方面。
全国商品房库存量排名：
上海易居房地产研究院公布了35个城市库存量情况。在35城市楼市存量排名中，厦门位列28名，即截止到最新或2022（历届）年1月底，厦门楼市存量是311.2万平方米，同比上涨28.5%，环比下降2.2%。
数据显示，截至最新或2022（历届）年1月底，监测的全国35个城市新建商品住宅库存总量出现下降的趋势，比上个月库存总量下降了0.7%，比去年同一时期库存总量增长了17.1%。这也意味着这35个城市楼市库存在连续11个月的上涨后首现下降。
对于此次35个城市库存量出现下降的情况，很多专家也是分析这可能导致房价结束下跌时代，开始出现上涨态势。而出现库存量减少的原因，是有多种的。
1、1月份，35个城市的房产项目新增供应量小于新增成交量，一月份成交量较大，但是新入市项目减少，进而导致库存的减少。
2、开发商为了完成销售任务，在一线城市大量推新盘入市，这导致一线城市库存量攀升，但随着年度销售业绩的结转，开发商的业绩压力得到短暂缓解，加上传统的春节销售淡季，因此并不急于推盘，多是在销售此前入市尚未卖完的存货，进而导致楼市库存出现环比微跌的迹象。
分析种种原因，多是由于供应量少于成交量，亦或是很多新项目还未入市，导致的暂时库存减少的情况。而库存总量虽然减少，也需要14.5个月才能消化完先有的库存量