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房地产调控难的原因
最新或2022（历届）年下半年，城市房价止跌回升，最新或2022（历届）年初，京沪等一线城市房价涨幅加大。为了抑制房价过快上涨势头，2月下旬，房地产调控政策“新国五条”出台。按照规定，出售自有住房所得均按20%计征个税。加码之重，始料未及。然而，调控房价的举措并未得到公众的认可。相反，有人担忧新增的税赋会转嫁给购房者，进一步拉升房价，并且导致租房成本上升。这种担忧并非毫无依据，过去几年，几轮房地产调控下来，房价和房租不仅没降下来，还双双水涨船高，进一步抬高了进入京沪等地的门槛。
社会对高企的房价批评之声很多，调控房价的政策也越来越受到质疑，为什么会这样呢?这需要我们认真检视过去10年的房地产调控政策。
一、房地产调控十年简史
1.十年四轮调控
从楼市走势来看，城市房价在2004年进入快速上升通道，随之而来的就是政府对房地产的一系列调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。
第一阶段：初始调控期（2002年至2004年底）。早在2002年，国家九部委就发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行调控。2004年被称为房地产的“政策年”，在土地转让方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。
这一阶段影响房地产市场发展的更多是宏观经济调控政策，宏观调控手段主要是收紧“两根”（银根和地根），从供给上控制投资和土地供应。这必然影响到商品住房开发的土地供应和资金流入，导致商品住房市场出现供不应求，从而出现房价上升速度加快，全国房价年增幅高峰时超过10%。
第二阶段：加码调控期（2005年初至2008年初）。2005年初，房价上涨过快已成为一个社会问题。调控加码，手段转向结构性调控。在抑制投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”相继出台，重点打击开发商囤地行为，制订商品房供应结构比例（强制要求新建商品住宅90平方米以下的要占70%），同时，提高购房者首付比例、推出税收调控手段，开始调整商品房投资投机需求等。
但诸多房地产新政推出之后，效果并不理想，房价上升高烧不退。在这一时段，调控政策还呈现顺周期操作的特点，从实际效果看，加剧了房价周期的波动幅度。甚至出现“一边调控一边涨价”，特别是2007年，房价涨得十分凶猛。这一势头直到2008年上半年才结束，其原因是美国次贷危机，促使世界经济和我国宏观经济形势大滑坡，也导致中国房地产业整体降温，购房者观望现象严重，商品房销售面积下降，房价下跌。
第三阶段：逆向调控期（2008年底至201 0年初）。针对自2008年下半年国内宏观经济形势急速下滑，政府出台一系列救市政策，在出台“四万亿”经济刺激计划之下，同时出台了刺激房地产发展的政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。