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过程似乎惊人相似
上世纪90年代初,经历了30年的经济飞涨后,日本楼市、股市相继崩盘,开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现,大约经历了几个重要节点:1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。
而中国楼市2005年—2008年所经历的情况,似乎与日本惊人的相似。在“中国房地产崩盘时间表”的帖子中可以看到,从2005年人民币开始升值,2006年同样大量资金进入房地产市场；2007年房价飙升；2008年房价下降、地王频出……因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
网帖很快在网上风传,网友积极转贴并搜寻可比较的相关证据,“崩盘时间表”的相关网页链接很快就达13.4万多个,而网友跟帖回复热情颇高累积数以万计。一位网友留言道,不管2011年中国楼市是否真的会崩盘,该帖所受热捧说明了高房价导致的不满很大。尽管楼市崩溃对中国来说会是一场巨大的灾难,但很多人对楼市崩盘仍抱着幸灾乐祸的心态。
风险值得警惕
对于该帖的“预言”究竟是否可信,广州社科院研究员彭澎表示,中国一直强调要防止重蹈日本的覆辙,两个国家的楼市确实也有很多相似。但一直以来,中国都更侧重警惕货币升值的压力,但楼市的风险似乎并没有引起足够的重视。“如果放任人民币的升值,又不加以控制楼市泡沫的产生,房价继续按照2009年的涨幅,那楼市崩盘的危险确实很大,值得我们警惕。”
近日世界银行公布对中国的季度报告也显示,虽然世界银行把对中国2010年经济增长的预测由9%调高到9.5%,但也警告说,尽管中国政府减少了刺激经济措施,企业和个人消费增长仍然非常强劲,中国政府需要防止通货膨胀,并努力缓解房地产市场泡沫的危险。
此外还有业内人士指出,中国经济过于依赖外贸,低消费率、高储蓄率的消费习惯,以及目前人民币面临的升值压力等等,都与上世纪泡沫破裂前的日本有着某种可以对比的类似之处。
这几年不会崩盘
不过在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来,当前高房价症结在于难以抑制的投机性需求。中国大量二三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭遇“崩盘”的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂,后果将会比日本更严重”。
彭澎则详细分析了中国与日本之间在国情和政策上的不同,以此证明虽然时间表有些类似,但并不一定意味着中国楼市会像日本一样“崩盘”。
彭澎称,首先,中国的人口红利短时间内还不会消失,而这是日本楼市泡沫化过程中不曾有的现实,学者普遍认为还有15-20年的人口红利期,这对中国楼市形成了支撑；其次,中国大规模的城市化进城使得未来将有数亿农民转化为城镇居民,这一过程还会带来大量的住房需求；再次,当年日本被迫大幅升值,从而使得日本楼市泡沫化加剧,而目前从中央的态度来看,中国不会轻易受美国胁迫大幅升值,人民币升值的过程应该是循序渐进的；最后,从去年底以来,从中央到地方政府都频频表态要平抑房价,并且出台了一系列果断有效的措施,因此有理由相信中国能够成功控制住房价。
总得来说,从近期中央到地方政府的楼市调控政策来看,从增加供应、规范土地市场；到收紧二套房贷,到近期要求78家央企推出房地产市场；再到加大保障性住房力度,并要求各地在公布保障性住房供地计划前暂停出让住宅用地。显示出在前期一系列调控效果初显的情况下,中央调控楼市、平抑房价的脚步并未停滞,决心很大。
调控可有效防止泡沫
对于如何更好地调控楼市以防止泡沫的继续产生,不少专家对此前全国“两会”中关于“二次房改”的提案比较认同。采访中,多位专家均提到,我国有必要建立新的住房制度,房地产市场只能是该制度下的一部分。政府应该为买不起房的人提供充足的保障性住房,以实现住有所居。在此前提下,对商品房可以采取适当宽松的措施,老百姓对于楼市的不满也会减弱,楼市泡沫将极大地收缩。