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浙江省物业管理条例实施细则,浙江物业管理条例新规定
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动维护业主和物业服务企业的合法权益根据国务院物业管理条例和其他有关法律、行政法规规定结合本省实际制定本条例。
第二条 本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条 本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条 业主在物业管理活动中享有国务院物业管理条例规定的权利并应当履行国务院物业管理条例规定的义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益履行国务院物业管理条例规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意可以不成立业主大会由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区拥有共同的配套设施设备的应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅与周边原有住宅区房屋相毗连的经相关业主同意可以归并为一个物业管理区域。
第八条 物业管理区域具备下列条件之一的物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组筹备召开首次业主大会会议居民委员会应当予以协助,
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会接受告知的单位应当派代表参加会议并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的应当于业主大会会议召开前将其书面意见提交业主代表由业主代表代为转交。凡需投票表决的业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
召开业主大会会议应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十条 业主大会作出决定必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会对筹集和使用专项维修资金改建、重建建筑物及其附属设施作出决定必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院物业管理条例规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构依法履行国务院物业管理条例规定的职责。
第十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内持下列文件向所在地县级物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员的名单。
所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的应当重新备案。
第十四条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十五条 业主委员会每届任期为三至五。
业主委员会任期届满二个月前应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第十六条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要经业主大会决定可以以自己的名义依法提起诉讼。
第十七条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的物业管理区域内的业主可以根据本条例第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第十八条 管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理物业管理区域环境卫生和秩序的管理房屋外观的维护业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。
第三章 前期物业管理
第二十条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的经所在地县级物业主管部门同意建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。
第二十一条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约作为物业买卖合同的附件。