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存量房交易结算资金通过托管机构监管
1、二手房是存量房吗?
根据百度百科的解释，“存量房”这个概念是相对于“增量房”而言的。增量房，指的是房地产开发商投资新建造的商品房。通俗指的就是市场上已经存在的商品房，包括进入买卖程序的二手房。
2、所谓的交易结算资金是什么?
所指的“存量房交易结算资金”为交易当事人用于存量房交易的货币资金，即购(售)房款，不包括办理存量房不动产登记中的各项税、费。
3、监管办法适用于什么样的交易行为?
目前，《办法》主要适用于在本市市区范围内，国有和集体流转土地上的存量房交易，交易当事人通过合同约定，委托交易结算资金托管划款结算的行为。
4、作为买卖双方，如何完成资金监管?
在芜湖市房地产市场管理处的监督和指导下，存量房交易结算资金目前委托市惠居住房公司具体办理托管，由其在商业银行开设存量房交易资金结算账户，交易结算资金的存储和划转均通过结算账户进行。
托管机构及商业银行不得向交易当事人收取手续费，交易结算资金进入结算账户后，任何机构和个人不得擅自动用，其所有权属交易当事人;若有关部门对结算账户进行冻结或扣划，托管机构有义务出示证据证明交易结算资金及其银行账户的性质。房地产经纪机构不得代管交易结算资金。
《办法》明确规定，存量房交易双方签订《存量房买卖合同》后，经协商一致，约定通过结算账户划转交易结算资金的，应当凭双方身份证明、《存量房买卖合同》与托管机构签订《存量房交易结算资金托管协议书》。
全款或抵押贷款可按不同流程办理托管
1、买受人是全款交易无需贷款的情况
1、按《托管协议书》约定，将交易结算资金存入结算账户，托管机构向买受人出具《存量房交易结算资金托管证明》(一式三份，转让人、买受人及托管机构各一份)。
2、交易双方持相关材料向市不动产登记中心申请办理存量房所有权转移登记。
3、存量房所有权转移登记记载登记簿后，转让人凭身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》向托管机构申请领取存量房交易结算资金。
4、托管机构核对转让人身份证、《托管协议书》、《托管证明》无误，并通过系统联网确认登记已记载登记簿，在三个工作日内将交易结算资金划入转让方指定的银行账户。
5、交易双方可协商确定托管机构在通过系统联网确认房屋转移登记已记载登记簿的三个工作日内，直接将交易结算资金划入转让方指定的银行账户。
2、买受人需要申请办理存量房抵押贷款的情况
●买受人将约定的首付款存入结算账户，托管机构出具一式三份的《托管证明》，再由买受人持《托管证明》及存量房抵押贷款相关材料向贷款银行申请抵押贷款，贷款银行与买受人签订《借款合同》、《抵押合同》。
●交易双方持相关材料向市不动产登记中心申请该房屋所有权转移登记，买受人和抵押权人申请抵押权设立登记。
●存量房转移和抵押登记记载登记簿后，买受人凭本人身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》至贷款银行办理贷款发放手续，贷款银行按照约定将贷款划入结算账户。
●后续流程，可参照“买受人全款交易”行为第三条、第四条、第五条进行。
注意事项
转让的存量房已设定抵押权且未还清贷款的，买受人存入专用账户的金额如大于该房屋未还贷款金额，可以合并办理抵押权注销登记、转移登记及抵押权设立登记等组合登记业务，这种创新设计，在保障安全的前提下，大大方便当事人交易。
存量房交易终止的，交易双方凭相关证件到托管机构办理退款手续。
已申请存量房所有权转移登记但终止交易的，除提供前款材料外，还需提交已撤销登记申请的相关材料，由交易双方当事人按前款要求至托管机构办理退款手续。托管机构在三个工作日内办理完毕交易结算资金的退款手续。
专家解读给出三个关键词：规范、安全、便利
芜湖市房地产市场管理处相关负责人对《办法》进行了解读，给出了三个关键词：“规范、安全、便利”。
一是规范，规范了整个交易行为，有利于市场的健康发展
二是安全，对买卖双方甚至是银行都有安全保障
三是便利，比如说对于不在芜湖本地的卖方，在合同签约后，过户流程走完后，钱款将根据委托协议系统自动到账，免去他的奔波之苦。
该负责人表示，在存量房交易中，买卖双方也希望有这样的平台。第一是资金托管很放心，二是政府监管有公信力，三是能减轻部分购房人负担， 通过这种监管，交易资金安全性得到了保障，免去了以往部分卖方因担心资金安全而要求买方先付款后过户而出现的高息借贷行为，从而减轻了购房人的负担。
目前，在保障资金安全维护各方利益的情况下，也尊重买卖双方的意愿，对于确有特殊需求，且买卖双方主动要求免监管的，经审核后，可免监管。