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有的人租房一身轻，根本不care房价。当然，也有人存在刚需，确实要买房。有一定积蓄，有实际需求，有买房愿望，但可能你就差一份情报、一个参谋、一句结论，才犹犹豫豫举棋不定。
看清最新或2022（历届）年房地产市场趋势，要搞定三个问题。
一、最新或2022（历届）年楼市火不火？
1、先看开发商投资意愿
1）购地面积连续两年负增长，说明开发商对未来3-5年楼市缺乏信心。
2）购地面积负增长，而投资增速为正，说明土地价格还在不断上涨。
3）房企利润率快速下降，是房企投资减少的主要原因。最新或2022（历届）年前三季度，80家房企平均净利润率仅为8%，而在最新或2022（历届）年，这一数据是12%！
2、再看房地产销售情况
销售金额和销售面积分别在最新或2022（历届）年12月、最新或2022（历届）年6月和最新或2022（历届）年11月三次冲高，但一次比一次平缓，且每一次销售数据的冲高，都跟房地产刺激政策及开发商促销密不可分，说明商品房销售在降温。
3、再看全国库存商品房数量
1）全国商品房库存量呈直线上升趋势，最新或2022（历届）年增长率是26%，最新或2022（历届）年增长率是12%。
2）我们把累计库存除以销量，就能得出房地产库存消化周期。根据最新或2022（历届）年的月均销量计算，消耗完现有库存需要7年，而最新或2022（历届）年为4.5年。
小结：当前楼市正在不温不火地消化库存中。
二、最新或2022（历届）年房价涨不涨？
1、全国商品房价格走势
1）尽管房价仍在涨，但跟“黄金十年”的涨幅不可同日而语。
2）如果没有重大刺激政策出台，最新或2022（历届）年全国平均房价涨幅大约在2%-5%之间。
3）买房不能看均价，城市间差异太大，购房者要因地制宜。
2、一线城市和二、三线样本城市房价走势
1）两年来，深圳房价上涨幅度最大，超过30%，上海、北京也都有超过10%的较大涨幅，广州不升反降，两年降幅7%。
2）二三线样本城市的平均房价则下降了2.48%。其中，武汉、南京、厦门拉高了二三线房价，各自上涨6.37%、5.92%、13.81%，其余城市比最新或2022（历届）年都是下降。
3）城市分化加剧，一线城市和少部分二线城市的房价受到城市需求的强支撑，上涨动力依然强劲，而另一部分二线城市和三四线城市将面临严重的去库存压力，后续将主要依赖政策带动销售，未来2-3年内基本没有涨价希望。
小结：北上深继续引领房价飞涨，少数二线城市稳中有涨，其他城市自求多福。
三、最新或2022（历届）年购房成本高不高？
1、看首付比例
当前，商业贷款首付比例历史最低，最新或2022（历届）年，首付要求将继续宽松。02看房贷利率
1）最新或2022（历届）年1月与最新或2022（历届）年1月相比，若同样贷款100万，30年期，将省出近10万元！
2）两年前买房，不仅利率高，而且还没有折扣。
3）如果最新或2022（历届）年买房，可以同时享受低利率+低折扣。即使以后再遇上加息或降息，你获得的利率折扣也是永久不变的。
小结：首付比例和利率均创历史新低，且未来2-3年仍可持续。
都说楼市利好政策将持续，去年中央已经出台了一系列优惠政策促进房地产销售，那么最新或2022（历届）年还有哪些救市招式或将出现呢？
1、各线城市，同房不同命。
对于一线城市来说，最新或2022（历届）年的房价走势没有大涨也没有大跌，最新或2022（历届）年暴涨暴跌的可能性也极小，大概率是平稳上涨，原因有二：
一是，一线城市的地价越来越贵，开发商拿地的成本甚至超出了销售价格。也就是说，现在一线城市的库存都是死库存，未来不会有大量的新增库存。所以，如果你还坐等开发商打价格战，你却坐收渔翁之利，基本是不可能的事；
二是，一线城市的人口密集，且未来不会有明显的下降趋势。虽然大家都说“逃离北上广”，但真正能下决心一走了之的却寥寥无几。因此需求量仍然很大。
对于二线城市来说，最新或2022（历届）年房价将继续承压。简单来说，二线城市的房价分化会加剧，对于地铁房、学区房、商圈周边等基础设施完备的住宅而言，依然保值增值，但对于那些品质和地段都没有优势的房子来说，价格泡沫被挤压是必然的。
对于三四线城市来说，形势会比二线城市更加严峻，价格下跌空间可能也会更大。
2、明年的房贷利率，也许会更低。
从经济大环境来看，最新或2022（历届）年会继续实行宽松的货币政策，也就是说还可能会继续降息降准，这对大家最直接的影响就是，房贷利息变少了。
小伙伴们可以算算，其实你还的房贷里面大约只有一半是贷款本金，剩下的都是利息，所以，降息对房奴们来说简直就是大大的好消息。因此也建议大家，尽量贷款买房，尤其是在当前这样的降息大趋势下。
3、那些露出尖尖角的房产政策，会来吗？
说了这么多大环境，其实今年还有很多关于房子的政策也被鼓吹了不少次，现在就来大胆预测一下这些政策，最新或2022（历届）年到底会不会成真。
A、房产税，你到底来不来？
今年叫嚣的最凶的政策，非“房产税”莫属。房产税到底会不会马上实施呢？
预测，不会马上实施。
虽说房产税试点已经存在很久了，但始终只在上海和重庆两个城市实验着，由于推行阻力很大，始终没有蔓延铺开。加上最新或2022（历届）年将是房地产去库存的拐点，为了刺激大家买房，房产税在近两三年应该是不会立马实行的。
B、租金代替房贷，会普遍化吗？
今年万科对其在售的部分商品房推行“租金替房贷”的方式，吸引了不少眼球。的确，这是个很好的去库存方法，但普遍推行还有难度，因为这里面涉及到折旧等诸多问题。当然，万科这一促销模式，可能会引来不少地产商效仿，但范围不会太广。
C、买房政府会补贴？政府会逼迫开发商降价？
近期曝出不少地方政府补贴买房的消息，比如，安徽芜湖市出台了刺激房地产市场发展的措施，包括市民购买新房契税补助50%，购房者可节省万元以上成本。这些好消息不禁让小伙伴们开始YY，想着说不定明天会补贴更多……
但冷静想想，每人买房都补个几万块，肯定不现实。所以理性预测，即使有福利补贴，也是针对特殊群体，比如农民。而且这些政策说白了都是为了刺激大家去买房，直接送套房给你，或是挥泪赔本大甩卖，就别做梦了。
4、理性综述
如果你是刚需——不妨趁着现在政策好、利率低，去贷款买套优质房产，给自己安个家。