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随着楼市成交量的放大，办理房贷的人也是越来越多。然而，在实际办理过程之中，有人可以享受首套房首付20%的优惠政策，而有些人首付比例则要达到25%，有的甚至30%，而且大家在贷款利率上享受的优惠程度也不一样。这又是为何呢？
首付20%不是所有人都能享受
今年2月2日，人民银行、银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
最近，王女士打算购买一套学区房，在看房的同时，她也在打听银行贷款的事。当她去银行打听的时候，给出的答案大多是首付最低20%，而他咨询中介的时候，得到的答案则是25%，或30%。符合首套房规定的王女士感到非常纳闷，房贷政策怎么会在银行和中介口中得到不同的答案？
对于王女士的遭遇，一房产中介公司负责人表示确实有这样的现象。“就是我们去银行打听的时候，他们给出的答复也是最低20%，可在实际办理过程中，就不一定了。”该房产中介公司负责人说，在房贷实际办理过程中，银行会给出一个最终的首付比例，因到底为什么得出这个比例，他也不清楚，不过影响的因素很多。
信用记录、收入来源等都影响首付
对于人民银行、银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，一银行业内人士表示，由于镇江并不在“限购”城市范围内，再加上文件规定首次购买普通住房，首付比例可在25%的基础上向下浮动5个百分点，所以镇江各银行基本都是按首付最低20%执行的。
不过在执行过程中，银行对贷款人的条件有具体要求。上述业内人士表示，影响首付比例的因素有多个，比如不良信用记录。目前各家银行对不良信用记录的容忍度并不相同，但总体相差不大，一般都是“连3累6”，即2年内连续3次不良，或者累计6次不良，就无法直接通过贷款审批，需要上会审批。而一旦出现了“连3累6”，要想再享受银行的最优惠贷款政策，那就比较难了。
除不良信用记录外，收入来源是否稳定也影响房贷首付比例。上述业内人士说，对于银行来讲，一个收入稳定的人风险肯定要小于收入不稳定的，所以在首付比例上肯定要有所体现。
除此之外，还有房屋所在的地理位置，如果位置较偏的，首付比例可能会适当提高；还有就是房龄，房龄超过一定年限的，首付比例也会提高。
利率一般可享9折、最低可打85折
在首套房利率上，各家银行的政策也相差无几，一般可享受9折优惠。有的银行最低可享受88折到85折，比如大新银行就在门口的电子显示屏上打出“我行个人房贷利率最低85折”。除此之外，南京银行的首套房贷款利率最低也能享受85折。
不过上述业内人士表示，和首付比例一样，信用记录、收入来源是否稳定等因素也都影响最终的房贷利率。
对于首套房的确定上，各家银行采用的基本为“认贷不认房”。
二套房的政策，目前各家银行基本一致，还是首付30%，利率为基准利率的1.1倍。虽然在贷款利率上没有松动，但在首付比例上却出现了大幅度下降，从最初的60%，到去年年底的40%，一直到现在的30%。
公积金首付款比例最低20%
去年8月份，住建部、财政部、人民银行出台了《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，《通知》明确，为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。通知执行日期为最新或2022（历届）年9月1日起。
当天，市住房公积金管理中心就出台了《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例的通知》镇公积金﹝最新或2022（历届）年﹞64号，《通知》明确，为进一步完善住房公积金贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清首次住房公积金贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由30%降低至20%。